Sebelum Beli Rumah Lelang Bank, Yuk Pelajari Dulu Aturan, Prosedur, dan Tipsnya agar Lancar

Membeli rumah tentu menjadi impian bagi mereka yang belum memilikinya. Hanya saja, harga rumah saat ini terbilang sudah melambung tinggi dan mungkin hanya bisa dijangkau oleh kalangan tertentu saja. Untuk menyiasatinya, selain membeli rumah secara KPR, kamu juga bisa mencari rumah melalui sistem lelang dari bank.

Ya, beli rumah lelang bank saat ini menjadi salah satu cara untuk bisa memiliki hunian pribadi dengan lebih mudah. Rumah lelang adalah rumah yang memiliki status sitaan bank karena pihak debiturnya tak sanggup melunasi tagihan KPR. Karena statusnya tersebut, beli rumah lelang bank memiliki keuntungannya sendiri dan kerap dijadikan pilihan oleh banyak orang.

Tapi, bagaimana sih aturan dan prosedur dari membeli rumah lelang bank ini? Selain itu, apa saja tips membeli rumah sitaan bank tersebut agar terhindar dari risiko masalah hukum maupun sengketa? Nah, untuk menjawab pertanyaan tersebut, simak penjelasan tentang aturan, prosedur, dan tips beli rumah lelang bank berikut ini.  

Tentang Rumah dari Lelang Sitaan Bank

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, rumah lelang sitaan dari bank adalah rumah dengan status sitaan bank sebab pihak debiturnya tak mampu melunasi tagihan KPR. Rumah sitaan bank tersebut tergolong sebagai objek jaminan yang telah diikat hak tanggungannya oleh debitur terhadap bank. 

Hal tersebut didasarkan dari praktik yang berhubungan dengan objek penjaminan benda tak bergerak berupa rumah yang harus diikat hak tanggungan dari bank selayaknya diatur Undang-Undang No.4 Thn.1996. 

Perlu dipahami jika lelang merupakan penjualan barang terbuka bagi umum yang mana penawaran harganya dilakukan secara tulis maupun lisan, dan nilainya bisa meningkat atau menurun agar meraih harga paling tinggi. Proses ini didahului pengumuman dilakukannya lelang sesuai Peraturan Menteri Keuangan terkait Petunjuk Pelaksanaan Lelang. 

Permohonan Lelang pada Lelang Eksekusi

Terkait aktivitasnya, pemohon lelang atau dalam konteks ini bank harus memenuhi cara pengajuan permohonannya selayaknya diatur pada huruf A Angka Satu Lampiran Peraturan Kementerian Keuangan 213/2020 dengan pernyataan sebagai berikut. 

Permohonan lelang pada lelang eksekusi.

• Permohonan lelang eksekusi dilakukan penjual pada kepala KPKNL dengan menyertakan dokumen syarat lelang.
• Pengajuan lelang eksekusi bisa dilakukan via aplikasi lelang.
• Pengajuan lelang dilakukan menggunakan aplikasi lelang serta dokumen syarat lelang sudah diverifikasi secara digital, surat permohonan dan dokumen syarat lelang yang asli harus diterima pihak KPKNL selambatnya 14 hari kerja semenjak dinyatakan lengkap menyesuaikan tiket permohonan aplikasi.
• Terkait keaslian surat permohonan dan dokumen syarat lelang selayaknya dimaksud di poin sebelumnya tak diterima dalam waktu 14 hari, maupun ada perbedaan data, permohonan lelang tak bisa diproses dan mengharuskan penjual melakukan pengajuan kembali dari awal. 
• Terkait lelang eksekusi Urusan Piutang Negara, pengajuan dilakukan pejabat berwenang menyesuaikan organisasi serta cara kerja DJKN pada Kepala KPKNL dengan berpatok pada naskah dinas berlaku. 
• Penjual menggunakan layanan pra lelang maupun layanan pasca lelang dari pihak Balai Lelang dan harus menyebutkan nama Balai Lelang pada surat pengajuan lelang. 

Baca Juga: Perbedaan Membeli KPR Rumah Baru dan Rumah Bekas

Dokumen Persyaratan Lelang Properti

Selain itu, ada pula ketentuan terkait dokumen persyaratan lelang yang umum sesuai Lampiran Permenkeu, yakni:

• Surat pengajuan lelang yang juga harus dilengkapi salinan surat keputusan penunjukan, surat tugas, atau surat kuasa dari penjual, kecuali pihak pemohon lelang merupakan individu.
• Daftar dari barang yang dilelang, serta nilai limit serta uang jaminan. 
• Surat persetujuan pemilik Hak Pengelolaan maupun Hak Milik pada objek lelang tanah maupun bangunan. 
• Informasi tertulis penyerahan hasil bersih dari lelang berupa Mata Anggaran Penerimaan dan nomor rekening pihak penjual.
• Informasi tertulis NPWP pihak pemohon lelang jika objek lelang merupakan barang milik badan hukum, badan usaha, atau swasta. 
• Surat keterangan pihak penjual terkait persyaratan lelang tambahan, misalnya jangka waktu peserta melihat barang lelang, pengambilan barang, syarat serta ketentuan yang umum diterapkan pada pelaksanaan transaksi benda tak berwujud jika objek lelang merupakan hak. 
• Surat keterangan pihak penjual terkait syarat tambahan pelelangan selain yang telah disebutkan di poin sebelumnya. 
• Surat pernyataan pihak penjual jika objek lelang pada penguasaannya secara fisik. 
• Foto dari objek lelang.
• Bukti membayar bea pengajuan lelang. 

Selain itu, ada pula dokumen persyaratan khusus yang mencakup:

• Salinan perjanjian akta atau kredit pengakuan utang. 
• Salinan sertifikat & akta pemberian dari hak tanggungan. 
• Salinan sertifikat hak tanah yang dibebankan dengan hak tanggungan.
• Fotokopi rincian utang atau jumlah kewajiban pihak debitur yang perlu dipenuhi. 
• Salinan bukti debitur wanprestasi, pailit, dan hal lain yang membuatnya tak mampu memenuhi kewajiban. 
• Surat pernyataan kreditur bertanggung jawab jika ada gugatan pidana atau perdata
• Surat pemberitahuan kreditur baru pada debitur terkait pengalihan piutang.
• Berita acara dari rapat kreditur mengenai rencana perdamaian pada PKPU atau homologasi
• Surat persetujuan dari Hakim Pengawas dan kurator.
• Surat pernyataan Kepala Kantor Pajak untuk mengangkat penyitaan.
• Salinan laporan penaksiran dengan hak nilai batas di bawah atau di atas nilai tertentu. 

Tips Beli Rumah Lelang Bank

Meski ada prosedur dan aturan jelas terkait rumah lelang dari sitaan bank, tetap saja kamu harus hati-hati saat berniat untuk membelinya. Pastikan tak ada permasalahan hukum terkait rumah yang akan dibeli dari proses lelang, dan lakukan 3 tips ini sebagai aksi preventifnya.

1. Periksa Kelengkapan Dokumen Hukumnya

Terkait hal ini, kamu perlu memastikan dasar hak pengajuan bank yang memohon lelang atas objek rumah yang bersangkutan. Dokumen yang harus dicek dan diperiksa meliputi akta hak tanggungan memiliki atas nama dari debitur tertanggung, pengecekan dari sertifikat hak milik, batas tanah serta bangunan, serta kondisi properti sesuai dokumen yang ada. 

2. Ketahui Latar Belakang Properti

Hal lain yang perlu diketahui terkait beli rumah lelang bank adalah latar belakang propertinya. Kamu bisa menanyakan langsung pada customer service perbankan yang menjalankan pelelangan maupun mendatangi langsung lokasi rumah. 

3. Cek Nilai Pasaran Rumah 

Tak kalah pentingnya, cari tahu pula harga pasaran rumah di lingkungan sekitar properti yang diincar. Hal ini bisa dilakukan dengan mengunjungi KJPP untuk mengetahui lingkungan dan kondisi sekitar rumah. Laporan penilaian KJPP bisa digunakan sebagai dasar perbandingan, dan menentukan apakah harga lelang sudah sesuai nilai pasar yang aslinya atau tidak. 

Baca Juga: Jenis Biaya Saat dan Sesudah Membeli Rumah

Cerita Pengalaman Beli Rumah Lelang Bank

Sebenarnya ada banyak contoh atau cerita pengalaman seseorang yang berhasil beli rumah lelang bank. Salah satunya cerita dari Prasapta Mufreno asal Cirebon yang berhasil memenangkan lelang rumah di tahun 2013. 

Awalnya, sosok yang akrab disapa Abang ini mendapat kabar adanya rumah yang dilelang ketika sedang menanggung cicilan KPR. Karena masih awam, ia ragu untuk mengambil rumah tersebut karena berstatus masih ada tanggungan pada pihak developer. Namun, keinginan untuk membeli rumah tersebut muncul ketika mendapat tawaran top up loan dari perusahaan tempatnya bekerja. 

Dari temannya, Abang mendapat informasi jika rumah yang tengah dilelang tersebut berstatus aman. Kemudian, ia mendatangi bank yang melakukan lelang dan mencari tahu legalitasnya yang ternyata terjamin. Melalui informasi ini, Abang menjadi lebih yakin untuk membeli rumah tersebut via proses lelang. 

Untuk langkah awalnya, Abang mencari tahu informasi terkait prosedur ikut lelang yang ternyata bisa dilakukan via situs resmi KPKNL pada alamat website www.lelang.go.id. Lalu, ia mengecek lokasi rumah dan mengisi data diri secara lengkap, termasuk terkait syarat mengikuti lelang. 

Saat akan mengajukan lelang, Abang melakukan konsultasi dengan bank pelelang dan mencari informasi terkait persaingan dan peluang memenangkannya. Karena ternyata belum ada penawar lain, kesempatannya untuk memenangkan lelang sangat tinggi dan langsung mengajukan penawaran dengan memberi uang jaminan sebesar 10% harga rumah. 

Meski terbilang besar, tapi uang jaminan tersebut pasti akan dikembalikan kalau kalah proses pelelangan. Setelah dinyatakan menang lelang, Abang pun melalui proses lebih lanjut, seperti membayar biaya pajak dan BPHTB. Dari proses lelang tersebut, harga rumah yang aslinya 350 juta berhasil didapatkan dengan harga 220 juta, yakni sekitar 60 persen dari harga sebenarnya. 

Pastikan Dulu Informasi Beli Rumah Lelang ke Pihak Bank yang Bersangkutan

Itulah penjelasan tentang proses beli rumah lelang bank. Berpeluang mendapat harga miring, membeli rumah dengan cara ini tentu layak untuk dijadikan pilihan. Meski begitu, pahami jika setiap bank memiliki proses yang berbeda terkait pembelian rumah lelang sehingga kamu perlu mencermatinya lebih dulu ke pihak bank yang bersangkutan.

Baca Juga: Ingin Membeli Rumah Kedua? Berikut Tips Memilih yang Lebih Baik