Pajak Jual Beli Rumah: Perhitungan dan Biaya Tambahannya
Jika kamu memiliki rumah, penting untuk kamu mengetahui pajak jual beli rumah. Terutama jika kamu hendak menjual atau membeli rumah, kamu harus benar-benar memahami pajak jual beli rumah. Mengapa begitu? Hal tersebut karena besarnya pajak yang harus dibayarkan akan memengaruhi jumlah uang yang diserahkan oleh pembeli dan diterima oleh penjual rumah.
Setelah kamu sebagai penjual atau pembeli menyepakati harga rumah, kamu masih harus membayar pajak rumah. Jelas, tidak ada alasan lagi untuk tidak mempelajari pajak jual beli rumah. Mari kita bahas satu per satu jenis-jenis pajak yang terkait dengan objek pajak properti.
Di bawah ini akan dijelaskan secara detail mengenai jenis-jenis pajak yang berhubungan dengan objek pajak properti yang memengaruhi saat kamu melakukan jual beli rumah.
Jenis-Jenis Pajak Jual Beli Rumah
1. NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)
NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak adalah nilai yang telah ditetapkan oleh negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). NJOP ini bervariasi di setiap wilayahnya. Di mana bisa melihat NJOP? Kamu dapat melihatnya di dokumen pembayaran PBB. Setelah melihat NJOP, kamu dapat melakukan penawaran harga kepada penjual rumah.
Mengapa harus mengetahui NJOP terlebih dahulu sebelum menawar? Hal tersebut karena dengan mengetahui NJOP, kamu dapat mengetahui besaran pajak dan seberapa jauh rumah tersebut dijual di atas NJOP sehingga penawaran yang kamu ajukan sesuai dengan perhitungan. Bagi yang berada di wilayah DKI Jakarta, berikut ini adalah kisaran NJOP yang bisa kamu cek saat menjual atau membeli rumah:
|
No. |
Kawasan |
Kisaran NJOP |
|
2. |
Menteng Jakarta Pusat |
Rp1.400.000 - Rp68.540.000 |
|
3. |
Jakarta Utara |
Rp391.466 - Rp33.455.000 |
|
4. |
Jakarta Selatan |
Rp1.032.000 - Rp66.904.000 |
|
5. |
Jakarta Timur |
Rp1.147.000 - Rp20.755.000 |
|
6. |
Jakarta Barat |
Rp1.147.000 - Rp20.755.000 |
2. NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak)
NPOP atau Nilai Perolehan Objek Pajak adalah nilai yang digunakan dalam perhitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). NPOP ini mencakup nilai perolehan hak atas tanah dan bangunan yang disepakati antara penjual dan pembeli rumah, seperti yang tercantum dalam perjanjian pengalihan hak.
Dalam konteks ini, NPOP menjadi acuan dalam menentukan besaran BPHTB yang harus dibayarkan. Perlu dicatat bahwa NPOP bisa berbeda dari nilai transaksi aktual dan dapat dipengaruhi oleh berbagai faktor, termasuk nilai pasar properti di wilayah tersebut dan kondisi ekonomi saat transaksi dilakukan.
Oleh karena itu, mengetahui NPOP dengan tepat sangat penting dalam proses transaksi jual-beli properti untuk memastikan kepatuhan terhadap ketentuan perpajakan yang berlaku.
3. PPh (Pajak Penghasilan)
Pajak penghasilan yang dimaksud merupakan kewajiban pajak yang ditanggung oleh penjual rumah dalam proses transaksi jual-beli properti. Biasanya, besaran pajak ini ditetapkan sebesar 5% dari harga jual rumah. Proses pembayaran pajak ini biasanya dianggap selesai jika telah dilakukan pemotongan, pemungutan, atau penyetoran langsung oleh penjual rumah sebagai wajib pajak.
Dengan kata lain, penjual rumah bertanggung jawab untuk melaksanakan pembayaran pajak penghasilan tersebut sesuai dengan peraturan yang berlaku. Pembayaran pajak ini menjadi bagian penting dalam proses transaksi jual-beli properti karena memastikan kepatuhan terhadap kewajiban perpajakan dan pengaturan keuangan yang akurat dalam proses tersebut.
4. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
BPHTB, singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, adalah pajak yang dikenakan pada penjual rumah dalam transaksi jual-beli properti. Besaran pajak ini biasanya sekitar 5% dari harga jual rumah, meskipun jumlahnya dapat bervariasi tergantung pada regulasi yang berlaku di setiap daerah. Namun, perlu dicatat bahwa besaran pajak tersebut biasanya dikurangi oleh nilai NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak), yang akan kita bahas lebih lanjut.
Pembeli rumahlah yang bertanggung jawab untuk membayar BPHTB ini sebagai tanda atas perolehan hak atas tanah dan bangunan yang telah dia beli. Dengan demikian, BPHTB merupakan salah satu komponen biaya yang harus dipertimbangkan oleh pembeli rumah selama proses transaksi properti. Pajak ini penting karena mengatur transfer kepemilikan properti dan memastikan pemenuhan kewajiban perpajakan yang diperlukan dalam proses jual-beli rumah.
5. NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)
Setelah memahami konsep BPHTB, sekarang kita akan membahas NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. NPOPTKP adalah nilai yang digunakan untuk mengurangi perhitungan BPHTB atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Nilai NPOPTKP ini bervariasi tergantung pada lokasi geografisnya, sehingga besaran pengurangannya juga akan berbeda-beda di setiap daerah.
Nilai NPOPTKP sangat penting karena mempengaruhi jumlah pajak yang harus dibayarkan oleh penjual rumah. Semakin tinggi nilai NPOPTKP, semakin kecil jumlah pajak BPHTB yang harus dibayar. Sebaliknya, jika nilai NPOPTKP rendah, maka jumlah pajak BPHTB akan semakin besar. Oleh karena itu, penjual rumah perlu memperhitungkan nilai NPOPTKP saat melakukan transaksi jual-beli properti untuk menghindari kelebihan pembayaran pajak yang tidak perlu.
6. NPOPKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak)
NPOPKP, singkatan dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak, adalah landasan atau dasar untuk menghitung pajak BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Nilai ini sangat penting karena digunakan sebagai acuan untuk menentukan besarnya pajak yang harus dibayar oleh pembeli properti kepada pemerintah daerah.
Setiap wilayah memiliki NPOPKP yang berbeda-beda, tergantung pada kebijakan dan regulasi pajak setempat. Semakin tinggi NPOPKP, semakin besar jumlah pajak yang harus dibayarkan. Oleh karena itu, pemahaman tentang NPOPKP sangat penting dalam perencanaan keuangan saat melakukan transaksi jual-beli properti.
Penghitungan Pajak Jual Beli Rumah
Setelah mengetahui jenis-jenis pajak jual beli rumah yang telah disebutkan di atas, maka tidaklah afdol jika kita tidak mencoba mempraktekkan bagaimana menghitung jumlah pajak yang harus dibayarkan penjual maupun pembeli saat dilakukan jual beli rumah. Mari kita berhitung dengan ilustrasi sebagai berikut:
Di wilayah Bogor terdapat transaksi jual beli rumah dengan luas tanah 300 m2 dan luas bangunan 150 m2. Harga tanah tersebut berdasarkan NJOP sebesar Rp800.000 per m2 dan nilai bangunan sebesar Rp700.000 per m2. Lalu berapakah pajak yang harus dibayarkan oleh penjual rumah (PPh) dan pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah (BPHTB)?
A. Perhitungan PPh
Pertama-tama kita akan menghitung pajak yang harus dibayarkan oleh penjual rumah (PPh). Yuk disimak cara menghitung PPh. Begini perhitungannya:
Harga Tanah: 300 m2 x Rp800.000 = Rp240.000.000
Harga Bangunan: 150 m2 x Rp700.000 = Rp105.000.000
-------------------------------------------------------------------------＋
Jumlah harga penjualan rumah = Rp345.000.000
Jadi berapakah PPh yang harus dibayarkan oleh penjual rumah? Pajak yang harus dibayarkan sebesar:
5% x Rp345.000.000 = Rp17.250.000
B. Perhitungan BPHTB
Setelah menghitung pajak yang harus dibayarkan oleh penjual rumah (PPh), mari kita menghitung pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah (BPHTB). Sebelum mulai menghitung BPHTB, kita harus mengetahui terlebih dahulu Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP rumah yang dibeli.
Karena transaksi jual beli rumah di wilayah Bogor, maka NPOPTKP nya disesuaikan dengan nilai di wilayah Bogor, yaitu Rp40.0000.000. Setelah mengetahui NPOPTKP mari kita menghitung BPHTB nya. Begini cara perhitungannya:
Harga Tanah: 300 m2 x Rp800.000 = Rp240.000.000
Harga Bangunan: 150 m2 x Rp700.000 = Rp105.000.000
----------------------------------------------------------------------------------------------------＋
Jumlah harga pembelian rumah = Rp345.000.000
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) = Rp40.000.000
----------------------------------------------------------------------------------------------------－
Nilai untuk perhitungan BPHTB = Rp 305.000.000
Jadi berapakah BPHTB yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah?
BPHTB yang harus dibayarkan sebesar 5% x Rp305.000.000 = Rp15.250.000
Beginilah cara menghitung pajak untuk penjual dan pembeli rumah. Terlihat mudah, bukan? Kamu dapat langsung menerapkannya ketika hendak menjual atau membeli rumah. Selanjutnya, setelah memahami pajak jual beli rumah, penting juga untuk mengetahui biaya tambahan lainnya yang muncul selain pajak dalam transaksi jual beli rumah.
Biaya-Biaya Tambahan dari Jual Beli Rumah
Ternyata selain pajak, ada pula biaya-biaya tambahan lainnya jika hendak menjual atau membeli rumah. Berikut beberapa biaya tambahan yang timbul dari jual beli rumah:
1. Pemeriksaan Sertifikat
Pemeriksaan sertifikat di sini merujuk pada proses pengecekan sertifikat rumah oleh calon pembeli untuk memastikan keabsahan dan kelengkapan sertifikat tersebut. Hal ini bertujuan agar pembeli yakin bahwa sertifikat yang akan dibelinya tidak cacat, tidak palsu, tidak ganda, tidak terdapat catatan blokir, sita, atau sedang dalam proses sengketa.
Proses pemeriksaan sertifikat dilakukan di Badan Pertanahan Nasional (BPN), di mana kamu cukup mengunjungi BPN dan menyerahkan dokumen yang perlu diperiksa. Biaya untuk pemeriksaan ini adalah gratis, sehingga kamu hanya perlu mengeluarkan biaya transportasi.
2. Biaya AJB (Akta Jual Beli), BNN (Biaya Balik Nama), dan Notaris
Untuk biaya AJB (Akta Jual Beli), BBN (Biaya Balik Nama), dan Notaris, umumnya ditanggung oleh pembeli rumah. Biaya ini berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi. Namun, dalam beberapa kasus, pembayaran biaya notaris dapat dibagi antara penjual dan pembeli rumah, tergantung pada kesepakatan yang dibuat oleh kedua belah pihak.
Biaya-biaya ini diperlukan untuk memastikan proses jual beli rumah berjalan dengan lancar dan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Sudah menjadi praktik umum bahwa pembeli yang menanggung biaya ini, namun penting untuk memperhatikan peraturan dan kesepakatan yang berlaku di wilayah tempat transaksi properti tersebut dilakukan.
3. Biaya KPR
Biaya KPR dibayarkan ketika membeli rumah dengan menggunakan kredit atau pinjaman, bukan secara tunai. Biasanya, biaya KPR ini berkisar antara 4% hingga 5% dari total pinjaman atau plafon KPR yang disetujui. Biaya KPR mencakup biaya administrasi, provisi, dan berbagai biaya lainnya terkait pengurusan pinjaman.
Ini adalah langkah yang biasa diambil oleh banyak orang yang ingin memiliki rumah tanpa harus membayar secara tunai secara langsung. Selalu penting untuk memperhatikan persyaratan dan ketentuan yang berlaku dari lembaga keuangan yang memberikan kredit rumah tersebut.
4. Biaya Lain-Lain
Biaya lain-lain yang dimaksud di sini adalah biaya yang sepenuhnya masih ditanggung oleh penjual rumah jika sampai pada saat serah terima masih belum terlunasi. Apa sajakah biaya itu? Biaya itu antara lain meliputi biaya pajak rumah, air PAM, listrik, dan biaya-biaya lainnya.
Harus Paham Perihal Pajak
Bagaimana? Sudah lebih mengenal pajak jual beli rumah? Ternyata tidak hanya memikirkan berapa harga jual rumah saja, kamu sebagai penjual maupun pembeli rumah juga harus mengerti pajak dan biaya tambahan lain yang harus dibayarkan di luar harga rumah. Semoga artikel ini membuatmu lebih mengerti apa itu pajak jual beli rumah dan biaya tambahan lainnya, sehingga saat kamu dapat menjual atau membeli rumah dengan perhitungan yang benar.