Tentang ROI dalam Investasi Properti, Begini Rumus dan Cara Akurat Menghitungnya

Ketika berinvestasi dan menjalankan bisnis, salah satu hal yang harus diperhatikan adalah terkait ROI atau Return on Investment. Memiliki arti tingkat pengembalian investasi, ROI bisa dipahami sebagai tolok ukur keuntungan dari bisnis atau investasi yang paling tepat. 

Melalui perhitungan ROI, kamu bisa mengetahui potensi keuntungan dari bisnis atau investasi, sekaligus bisa mengevaluasi aktivitas operasionalnya secara umum. Jadi, investor atau pebisnis bisa mengetahui apakah aktivitas menanam modal yang direncanakannya layak untuk dilakukan atau tidak. 

Hal ini tentu saja berlaku pula pada kegiatan investasi properti. Bahkan, karena jumlah modalnya yang begitu besar, lama waktu investasi, serta tingginya risiko yang mungkin dihadapi, peran ROI dalam investasi properti ini tidak boleh dilewatkan, apalagi disepelekan. 

Lalu, seperti apa sih perhitungan ROI dalam investasi properti ini yang penting untuk diketahui? Nah, untuk mengetahui jawabannya, simak penjelasan tentang ROI dalam investasi properti berikut ini. 

Baca Juga: Investasi Properti: Pengertian, Keuntungan, dan Caranya

Pengertian Return on Investment

Return of Investament (ROI) Properti

Secara umum, Return on Investment atau ROI merupakan rasio keuntungan atau imbal hasil yang diperoleh dari sebuah aktivitas investasi selama kurun waktu tertentu. Lalu, keuntungan tersebut akan dibandingkan dengan nominal modal yang harus dikeluarkan untuk mengambil langkah investasi tersebut. 

Umumnya, perhitungan ROI dilakukan dengan bentuk persentase. Tujuannya agar hal tersebut bisa menjadi petunjuk terkait seberapa besar potensi keuntungan atau perolehan dari tiap unit modal selaku objek investasinya. Perhitungan dari ROI sendiri sering kali tak diperhatikan pada investor awam karena umumnya mereka hanya semata fokus di laba bersih. 

Padahal, perhitungan ROI ini sangat penting bagi pebisnis atau investor, terutama ketika mengecek kalender fiskalnya. Dengan begitu, mereka bisa menjalani aktivitas investasi lebih lama atau menghentikannya untuk tujuan yang lebih baik. 

Besaran keuntungan atau imbal hasil yang didapatkan dari perhitungan ROI nantinya bisa digunakan agar melanjutkan pengembangan investasinya. Hal tersebut termasuk meminimalkan risiko kegagalan jika tiba-tiba perusahaan memperoleh margin lebih sedikit. 

Cara Hitung ROI Dalam Investasi Properti

Agar memperoleh nilai persentase ROI dalam investasi properti memerlukan pertimbangan sejumlah faktor tertentu, antara lain:

Pendapatan Sewa

Apabila properti dijadikan sebagai objek sewa, artinya pendapatan sewa dijadikan pula sebagai bagian dari perhitungan ROI. Pendapatan sewa sendiri adalah uang atau pemasukan yang didapat dari hasil penyewaan properti pasca dikurangi dengan seluruh beban biaya terkait properti. Biaya tersebut mencakup pemeliharaan, biaya pengelolaan, sampai pajak properti. 

1. Peningkatan Harga Properti

   Faktor lainnya yang mempengaruhi ROI investasi properti adalah kenaikan dari harga aset tersebut. Seperti yang kita tahu, seiring waktu harga properti cenderung mengalami peningkatan dan membuatnya menjadi instrumen investasi yang menjanjikan.

   Saat nilai dari properti meningkat seiring waktu, sudah pasti nilai dari investasi properti akan meningkat pula. Angka kenaikan nilai properti tersebut dapat berasal dari informasi kenaikannya beberapa waktu belakang atau melihat dari kenaikan harga dari properti serupa di wilayah yang sama. 

2. Tanggungan Biaya

   Segala tanggungan biaya yang berhubungan dengan aktivitas investasi properti juga harus dimasukkan pada perhitungan ROI. Sebagai contoh, cari tahu berapa besar biaya renovasi, pemeliharaan, biaya pajak dari properti, renovasi, pengelolaan, serta tagihan premi asuransi properti yang dimiliki. Dengan begitu, perhitungan ROI bisa menjadi lebih akurat seiring dengan semakin lengkap tanggungan biaya yang dimasukkan. 

3. Modal Awal Investasi

   Faktor terakhir yang wajib dipertimbangkan pada perhitungan ROI dalam investasi properti adalah modal awal. Modal awal sebagai pengeluaran dalam membeli properti harus masuk pada faktor perhitungan ini, baik yang nominalnya besar ataupun kecil. Modal awal tersebut umumnya mencakup pengeluaran pembelian maupun pembangunan properti, beserta biaya renovasi jika ada.

   Lalu, untuk rumus dari perhitungan ROI sendiri adalah sebagai berikut.

   ROI = ((Penghasilan Bersih + Peningkatan Harga Properti – Beban Biaya) : Modal Awal) * 100 persen

   Dengan menggunakan rumus tersebut, kamu bisa mengetahui rasio Return on Investment dari investasi properti yang akan atau sudah dilakukan. 

   Baca Juga: Panduan Beli Ruko via KPR dan Kesalahan yang Harus Dihindari Sebelum Membelinya

Contoh Perhitungan ROI Dalam Investasi Properti

Mungkin, tidak sedikit dari kamu yang masih bingung tentang perhitungan ROI di atas walaupun sudah mengetahui faktor penentu dan rumus hitungnya. Oleh karena itu, agar lebih mudah untuk memahaminya, simak contoh perhitungan ROI dalam investasi properti berikut ini.

Anggap saja kamu merupakan seorang investor yang membeli sebuah rumah kos seharga 2 miliar rupiah. Lalu, setelah membayar biaya renovasi sekitar 25 juta, kamu pun menyewakan rumah kos tersebut dan menetapkan biaya sewa sebesar 1 juta per hari. 

Jika okupansi per bulannya adalah 20 hari, artinya setiap bulan kamu bisa mendapatkan penghasilan kotor sebesar 20 juta. Sehingga, selama 1 tahun, pemasukan yang didapatkan bisa mencapai 240 juta.

Selanjutnya, dari memiliki rumah kos tersebut, ada beberapa beban biaya yang harus ditanggung, dan jika dihitung semuanya mencapai 60 juta per tahunnya. Lalu, terkait kenaikan harga dari properti dalam 1 tahun sebesar 50 juta berdasarkan informasi peningkatan harga properti di sekitar wilayahnya. 

Berdasarkan dari seluruh informasi tersebut, bisa disimpulkan jika biaya-biaya terkait investasi properti rumah kos ini adalah sebagai berikut.

Pendapatan Bersih = 240 juta – 60 juta = 180 juta

Peningkatan Harga Properti = 50 juta

Beban Biaya = 60 juta

Modal Awal = 2 miliar + 25 juta = 2,025 miliar

Jadi, setelah mengetahui informasi investasi properti rumah kos tersebut, kamu bisa menghitung rasio ROI. Berikut perhitungannya.

ROI = (180 juta + 50 juta – 60 juta) : 2.025 miliar) * 100 persen 

ROI = 8,39 persen

Dari contoh perhitungan tersebut, bisa diketahui jika ROI dalam investasi properti ini adalah 8,39 persen. Dalam konteks investasi properti, rasio tersebut bisa dibilang cukup baik dan memberikan keuntungan yang menjanjikan. 

Rentang Rasio ROI Ideal di Investasi Properti

Sesuai penjelasan di contoh perhitungan ROI di atas, imbal hasil sebesar lebih dari 8 persen tersebut bisa dibilang cukup bagus untuk investasi properti. Lantas, berapa sebenarnya rentang rasio ROI yang ideal dari investasi properti? 

Pada dasarnya, kisaran persentase ROI ideal dan bisa dianggap baik dari investasi properti ialah 8 sampai 12 persen per tahunnya. Jika nilainya melebihi rentang rasio tersebut, artinya ROI bisa dibilang sangat bagus. Sedangkan jika kurang dari 8 persen, bisa dianggap jika imbal hasilnya kurang menguntungkan dan malah berisiko merugi.

Meski begitu, ROI bukan satu-satunya faktor dalam mempertimbangkan keputusan untuk mengambil investasi properti atau tidak. Ada beberapa faktor penting lain yang juga harus kamu perhatikan terkait keputusan berinvestasi properti ini, antara lain, peluang apresiasi properti, kebutuhan modal, risiko, dan lain sebagainya. Barulah dengan begitu kamu bisa menentukan apakah investasi properti yang akan dilakukan benar-benar bisa memberi peluang keuntungan yang optimal atau tidak.

Penentuan Tarif Sewa Properti

Investasi Properti

Tidak jarang investasi properti dilakukan untuk kemudian disewakan kembali. Tentunya, jika mengambil langkah ini, kamu perlu mengetahui cara menentukan tarif sewanya secara optimal. 

Idealnya, kamu harus lebih dulu mengetahui cap rate dari jenis properti yang dimiliki. Berikut adalah kisaran dari cap rate sebagai acuan mengetahui rasionya. 

Setelah mengetahui rentang cap rate tersebut, maka perhitungan tarif sewa bisa lebih mudah dilakukan. Misalnya, kamu mempunyai rumah seharga 5 miliar dan cap rate sekitar 3 sampai 5 persen. Sehingga, dengan harga rumah dan kisaran cap rate tersebut, harga sewa ideal yang bisa kamu tetapkan adalah 150 juta sampai 250 juta setahun. 

Sementara untuk apartemen dengan harga 600 juta dan cap rate 7 persen, harga sewanya adalah 72 juta per tahun, atau 6 juta per bulan. Contoh lainnya, pada sebuah ruko dengan harga 1,4 miliar dan cap rate 7 persen, maka tarif sewa tahunannya adalah sebesar 98 juta. 

Lebih Optimal Ambil Investasi Properti dengan Ketahui Cara Hitung ROI

Itulah penjelasan tentang ROI dalam investasi properti yang penting untuk diketahui. Intinya, perhitungan ROI ini bisa membantu investor dalam mendapatkan keuntungan optimal dari aktivitas investasi tersebut. Karenanya, jangan sepelekan, apalagi mengabaikan peran ROI ini, dan tetap perhatikan faktor lain yang mampu mengoptimalkan imbal hasil investasi properti.

Baca Juga: Properti Primary Vs Secondary, Begini Bedanya