Properti

Biaya Balik Nama Apartemen dan Prosedur Lengkapnya!

Edited by Siti Hadijah 18 Mei 2023

Salah satu hunian yang sedang digandrungi oleh milenial, khususnya yang tinggal di kota-kota besar adalah apartemen. Penawaran yang menarik, akses yang mudah, fasilitas yang lengkap menjadi daya tarik sendiri. Tak heran kalau pembangunan apartemen semakin sering ditemukan.

Bagaimana dengan sertifikat kepemilikan? Tenang saja, karena apartemen pun dilengkapi dengan sertifikat bernama Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Untuk pemahaman lebih lanjut, kamu bisa simak penjelasan di bawah ini.

Bingung Cari Produk KPR Terbaik? Cermati punya solusinya!

Bandingkan Produk KPR Terbaik!

Apartemen Perorangan atau Milik Bersama

Saat membeli rumah, maka rumah tersebut menjadi hak milik tunggal yaitu pembeli aslinya. Berbeda dengan apartemen yang status hukumnya hanya sebatas SHMSRS atau strata title. Artinya apartemen bukanlah hak milik tunggal, melainkan hak milik bersama.

Apartemen Milik Perorangan	Apartemen Milik Bersama
Milik perorangan hanya ditujukan pada unit apartemen yang kamu beli. Jika kamu membeli apartemen dengan dua kamar tidur, maka unit ini mutlak menjadi milikmu. Hak milik ini disesuaikan dengan jumlah unit apartemen yang kamu miliki. Meskipun unit tersebut menjadi hak milik pribadi, ada beberapa peraturan yang harus dipatuhi. Misalnya, pemilik diperkenankan memodifikasi apartemen atau melakukan kegiatan apapun di dalamnya selama tidak bertentangan dengan hukum. Pengelola tidak dapat mengubah peraturan seenaknya, kecuali untuk hal-hal yang sejak dari awal telah disepakati bersama.	Sementara untuk kepemilikan bersama lebih mengarah pada fasilitas di dalam apartemen. Misalnya, jaringan internet, pipa air, kolam renang, tempat gym, dan fasilitas lain yang ditujukan untuk semua pemilik apartemen. Begitu pula dengan tanah yang digunakan untuk membangun apartemen, komponen ini termasuk milik bersama. Sebagai pemilik sekaligus penghuni apartemen, kamu wajib menjaga semua fasilitas yang diberikan oleh pengelola. Jika terdapat kerusakan, maka pengelola akan menagihkan biaya perbaikannya kepadamu. Terkait peraturan tentang fasilitas milik bersama dapat kamu lihat dalam surat perjanjian.

Apartemen Milik Perorangan

Apartemen Milik Bersama

Milik perorangan hanya ditujukan pada unit apartemen yang kamu beli. Jika kamu membeli apartemen dengan dua kamar tidur, maka unit ini mutlak menjadi milikmu. Hak milik ini disesuaikan dengan jumlah unit apartemen yang kamu miliki.

Meskipun unit tersebut menjadi hak milik pribadi, ada beberapa peraturan yang harus dipatuhi. Misalnya, pemilik diperkenankan memodifikasi apartemen atau melakukan kegiatan apapun di dalamnya selama tidak bertentangan dengan hukum. Pengelola tidak dapat mengubah peraturan seenaknya, kecuali untuk hal-hal yang sejak dari awal telah disepakati bersama.

Sementara untuk kepemilikan bersama lebih mengarah pada fasilitas di dalam apartemen. Misalnya, jaringan internet, pipa air, kolam renang, tempat gym, dan fasilitas lain yang ditujukan untuk semua pemilik apartemen. Begitu pula dengan tanah yang digunakan untuk membangun apartemen, komponen ini termasuk milik bersama.

Sebagai pemilik sekaligus penghuni apartemen, kamu wajib menjaga semua fasilitas yang diberikan oleh pengelola. Jika terdapat kerusakan, maka pengelola akan menagihkan biaya perbaikannya kepadamu. Terkait peraturan tentang fasilitas milik bersama dapat kamu lihat dalam surat perjanjian.

Prosedur Balik Nama yang Perlu Dilakukan

Tertarik membeli apartemen? Tidak harus baru, karena apartemen second juga tak kalah nyaman dan menjanjikan untuk dijadikan investasi jangka panjang. Dalam proses pembelian, kamu akan melewati tahap balik nama.

Balik nama dilakukan untuk mengganti status kepemilikan, yaitu dari pemilik lama ke pemilik baru. Seperti apa prosedur balik nama ini? Simak dalam poin-poin di bawah ini.

1. Membuat Kejelasan Perjanjian Jual Beli Apartemen

Terdapat surat perjanjian untuk setiap transaksi jual beli, khususnya yang material. Tujuannya untuk memberitahukan hak dan kewajiban pemilik, serta apa saja yang boleh dan tidak boleh dilakukan saat menghuni apartemen. Sebagai calon pemilik baru, kamu akan bertanggung jawab penuh atas apartemen yang dihuni.

Apapun yang berkaitan dengan pemilik lama nantinya akan menjadi tanggung jawab kamu. Pastikan kamu mengadakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan pemilik lama. Selain untuk memudahkan pembuatan akta jual beli, PPJB juga berguna untuk menyelesaikan konflik yang dapat terjadi di kemudian hari.

2. Membuat Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS)

Legalitas kepemilikan unit apartemen diatur dalam SHMSRS. Berbeda dengan surat kepemilikan rumah atau landed house, karena status kepemilikannya ganda. Ada kepemilikan perorangan, ada juga yang bersama.

SHMSRS meliputi salinan buku tanah, surat ukur, dan gambar unit apartemen yang dibeli. Lama pembuatan sertifikat ini tergantung dari luas bangunan. Tanah yang luasnya kurang dari 2000 meter persegi biasanya membutuhkan waktu selama 38 hari, luas 2000 meter persegi sampai 2 hektar butuh waktu 57 hari, dan di atas 2 hektar butuh waktu 97 hari.

Adapun langkah-langkah untuk mengurus SHMSRS, antara lain:

Memisahkan satu-satuan apartemen atau rumah susun
Pemrosesan pengesahan akta pemisahan apartemen
Daftar akta pemisahan di Kantor Pertanahan
Menerbitkan SHMSRS setelah akta pemisahan terdaftar dan pembuatan buku tanah selesai
Proses pembuatan salinan buku tanah yang akan dijadikan satu dengan dokumen lain sebagai bukti sah kepemilikan unit apartemen

Beberapa persyaratan yang harus dilengkapi untuk mengurus SHMSRS, antara lain:

Mengisi formulir permohonan yang sudah ditandatangani di atas materai oleh pemohon
Menyiapkan surat kuasa apabila pembuatan SHMSRS dikuasakan
Fotokopi KTP pemohon atau orang yang diberi kuasa
Sertifikat asli hak atas tanah
Izin layak huni
Membawa akta pemisahan yang dibuat oleh pengelola pembangunan apartemen, lengkap dengan gambar, uraian pertelaan secara vertikal maupun horizontal, dan nilai perbandingan proporsional yang ditandatangani Gubernur

Saat mengurus SHMSRS, sebaiknya siapkan uang cash untuk membayar biaya yang ada. Sebesar Rp75.000 untuk membayar pemecahan sertifikat skala 1:1.000, Rp50.000 untuk pendaftaran pemisahan atau penggabungan per sertifikat apartemen subsidi, dan Rp100.000 untuk apartemen non-subsidi. Biaya ini dapat berbeda-beda, tergantung dari kebijakan pengembang apartemen.

3. Membuat Akta Jual Beli

Selanjutnya adalah membuat Akta Jual Beli (AJB) yang merupakan bukti asli bahwa kepemilikan apartemen telah berubah. Selain itu, AJB berfungsi sebagai alat hukum yang sah bagi pemilik untuk mendapatkan hak dan melakukan kewajibannya. Pembuatan AJB diatur oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), sedangkan pembuatannya dilakukan di kantor notaris.

Adapun syarat yang harus dipenuhi sebelum membuat AJB, antara lain:

Pembeli telah melunasi apartemen yang dibeli
Pembeli telah menandatangani surat atau berita acara serah terima dengan pengembang
Telah memperoleh SHMSRS

4. Menyiapkan Dokumen yang Dibutuhkan

Setelah ketiga prosedur di atas sudah dilakukan, berikutnya adalah menyiapkan dokumen yang dibutuhkan. Dokumen ini untuk memudahkan prosedur balik nama di kantor pertanahan. Beberapa dokumen yang disiapkan, antara lain:

Fotokopi KTP pemohon dan pemilik sebelumnya
Fotokopi KK pemohon dan pemilik sebelumnya
Fotokopi NPWP pemohon dan pemilik sebelumnya
Menyertakan surat kuasa apabila dikuasakan
Membawa fotokopi AJB, pembayaran PBB tahun terakhir, dan sertifikat asli SHMSRS

5. Mengajukan Permohonan Balik Nama

Prosedur terakhir adalah datang ke kantor pertanahan untuk mengajukan permohonan balik nama. Sesampainya di sana, lakukan langkah-langkah berikut ini:

Mendatangi loket pelayanan untuk mengambil formulir permohonan balik nama
Mengisi formulir permohonan, lalu menyerahkannya kepada petugas untuk dilakukan pengecekan formulir dan dokumen persyaratan
Mintalah bukti penerimaan atas permohonan balik nama, lalu simpan. Bukti penerimaan ini akan dibawa saat mengambil sertifikat balik nama yang sudah jadi
Dalam sertifikat kepemilikan apartemen baru, petugas akan mencoret nama pemilik lama dengan tinta hitam
Sertifikat balik nama selesai diurus

Biaya Balik Nama Apartemen

Pemrosesan balik nama membutuhkan waktu sekitar 7 hari. Untuk biaya balik nama, biasanya dikenakan sebesar 1% dari harga apartemen yang kamu beli. Jika seandainya harga beli apartemen Rp500.000.000, maka 1% untuk biaya balik namanya adalah sebesar Rp5.000.000.

Semakin mahal harga apartemen, maka semakin besar pula biaya balik nama yang harus dibayarkan di kantor pertanahan. Biaya ini belum termasuk biaya mengurus SHMSRS, AJB, dan dokumen penting lainnya. Sebaiknya persiapkan biayanya jauh-jauh hari sebelumnya untuk memudahkan saat proses pengurusan balik nama.

Tips Menyiapkan Dana untuk Membeli Apartemen

Apartemen menjadi salah satu jenis properti yang menjanjikan, terutama di zaman modern. Hal ini tidak lepas dari tingginya jumlah permintaan ditambah perubahan gaya hidup masyarakat. Jika kamu berencana membeli apartemen di kemudian hari, kamu bisa lakukan tips berikut untuk menyiapkan dananya.

1. Tentukan Apartemen yang Diinginkan

Mulai dari tipe apartemen, lokasi, dan fasilitas yang diinginkan sebaiknya tentukan dari awal. Hal ini akan sangat mempengaruhi harga apartemen itu sendiri, termasuk saat mau dijual kembali. Hadiri pameran properti yang ada di kota tempat tinggalmu untuk memperbanyak referensi sebelum akhirnya menentukan pilihan.

2. Tentukan Target Membeli

Kapan kamu ingin membeli apartemen tersebut? Apakah itu tahun depan, dua tahun mendatang, atau kapan? Tujuannya agar kamu bisa memperhitungkan berapa lama harus menabung dan banyak yang akan ditabung.

3. Turunkan Gaya Hidup

Gaya hidup adalah salah satu musuh dalam hal finansial. Jika kamu ingin segera membeli apartemen, sebaiknya turunkan gaya hidupmu. Mulailah untuk memasak makanan sendiri, mengurangi kebiasaan nongkrong atau ngopi, mengurangi belanja pakaian, dan beralih ke kendaraan umum agar hemat budget.

4. Buat Tabungan Khusus

Tips membeli apartemen terakhir adalah membuat tabungan khusus alias terpisah dari tabungan lain. Tujuannya tak lain agar uangnya tidak tercampur, jadi kamu semakin mudah menghitung jumlah tabungan yang sudah terkumpul. Alokasikan 10-15 persen dari total gaji bulanan untuk mempercepat pengumpulan uang.

Mulailah Mencari Referensi Apartemen dari Sekarang

Jika kamu ingin membeli apartemen dalam waktu dekat, sebaiknya perbanyak referensi dari sekarang. Luangkan waktu untuk mencari rencana pembangunan apartemen di kota tempat tinggal, menghadiri pameran, atau banyak bertanya kepada rekan kerja mengenai developer apartemen. Ketika sudah mendapat yang cocok, kamu bisa fokus menabung.