Tips Keuangan

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dan Cara Menghitungnya

Edited by Siti Hadijah 15 Oktober 2022

Biaya balik nama sertifikat tanah kerap menjadi pertanyaan banyak orang, terutama mereka yang baru saja membeli tanah maupun properti dari orang lain. Proses balik nama sertifikat tanah merupakan hal yang lazim dilakukan saat seseorang akan atau baru saja membeli aset berharga tersebut. Selain itu, mendapatkan tanah maupun properti warisan juga sering menjadi alasan di balik hal yang satu ini.

Pada dasarnya, balik nama sertifikat tanah menjadi cara untuk membuktikan keabsahan sebuah tanah atau properti menjadi atas nama seseorang yang berhak atas aset itu sendiri. Hal ini sekaligus menjadi bentuk pencegahan atas berbagai hal maupun resiko kerugian yang mungkin terjadi atas sengketa dan masalah terhadap aset tersebut.

Jika melihat fungsingnya, sertifikat rumah maupun tanah memang memiliki peran yang sangat penting. Jangan sampai kepemilikan tanah maupun rumah menjadi bermasalah, hanya karena kamu tidak memiliki sertifikat yang sah atas aset tersebut. Lakukan pengurusan sertifikat dengan cara yang benar, sehingga kepemilikan aset berharga kamu benar-benar memiliki kekuatan hukum.

Bingung Cari Produk KPR Terbaik? Cermati punya solusinya!

Bandingkan Produk KPR Terbaik!

Komponen Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

loader

Sama seperti prosedur pengurusan properti lainnya, proses balik nama sertifikat tanah juga akan membutuhkan sejumlah biaya. Biaya ini akan dikenakan sesuai dengan ketentuan yang telah diterapkan oleh pemerintah. Penting untuk mempersiapkan biaya balik nama sertifikat rumah maupun tanah dengan baik sejak awal, agar proses balik nama ini bisa berjalan dengan lancar.

Berikut ini adalah beberapa biaya balik nama sertifikat rumah dan tanah yang harus dibayarkan saat proses balik nama sertifikat rumah:

1. Biaya Pengecekan dan Penerbitan Akta Jual Beli (AJB)

Ini merupakan komponen biaya pertama yang wajib dibayarkan saat melakukan balik nama sertifikat tanah maupun rumah. Pada umumnya, masing-masing kantor Petugas Pembuat Akta Tanah (PPAT) akan memiliki kebijakan tersendiri terkait besaran biaya ini. Hal ini menyebabkan adanya kemungkinan perbedaan besaran biaya antara penerbitan AJB antara satu PPAT dengan yang lainnya.

Namun biasanya, rata-rata kantor PPAT akan menerapkan besaran biaya ini sekitar 0,5-1% dari jumlah keseluruhan nilai transaksi. Artinya, semakin besar transaksi yang dilakukan, maka akan semakin besar juga biaya penerbitan AJB itu sendiri. Jika ingin mendapatkan biaya penerbitan AJB yang lebih ringan, maka tidak ada salahnya untuk mendatangi dan berkonsultasi dengan 2-3 kantor PPAT yang berbeda terlebih dahulu.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Biaya balik nama tanah yang kedua adalah BPHTB. Nilai biaya ini sebesar 5% dari harga tanah maupun rumah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOP) tanah maupun rumah itu sendiri.

3. Biaya Pengecekan Keabsahan Sertifikat Tanah

Biaya balik nama tanah yang satu ini biasanya akan dibayarkan ketika berkas pengurusan dimasukkan ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Proses pengecekan keabsahan sebuah sertifikat akan dilakukan langsung oleh petugas BPN, jika pemohon sudah melengkapi semua berkas yang dibutuhkan dengan baik.

Ini merupakan salah satu bagian penting dalam pengurusan sertifikat tanah maupun rumah. Pengecekan ini bertujuan untuk melihat bagaimana status tanah maupun rumah tersebut, sekaligus memastikan bahwa aset tersebut bebas dari persengketaan oleh pihak manapun. Biaya pengecekan ini sebesar Rp 50 ribu dan sama untuk semua tanah maupun rumah.

4. Biaya Pelayanan Balik Nama

Ini menjadi komponen biaya terakhir yang wajib dibayarkan saat melakukan balik nama sertifikat tanah. Rumus untuk menghitung biaya ini adalah nilai jual tanah dibagi dengan 1.000 (nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi) / 1.000).

Pahami berbagai komponen biaya balik nama sertifikat rumah dan juga persyaratan balik nama sertifikat tanah dengan baik. Hal ini akan memudahkan persiapan semua biaya dan persyaratan tersebut sejak awal, sehingga rencana untuk melakukan balik nama sertifikat tanah bisa berjalan dengan cepat.

Cara Menghitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Proses perhitungan biaya balik nama tanah tentu bukan lagi sesuatu yang sulit untuk dilakukan, jika sejak awal berbagai komponen biaya tersebut sudah dipahami dengan baik. Selain itu, lengkapi juga semua persyaratan balik nama sertifikat tanah dengan baik, sehingga proses balik nama ini bisa berjalan dengan mudah dan lancar.

Cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah adalah dengan menjumlahkan seluruh komponen biaya seperti yang tertera di atas. Hitung nilai masing-masing komponen biaya tersebut, lalu jumlahkan seluruh biaya tersebut, maka nilai inilah yang akan menjadi biaya final untuk balik nama sertifikat rumah maupun tanah tersebut.

Jika dijelaskan lebih rinci, maka biaya balik nama sertifikat rumah = Biaya Penerbitan AJB + BPHTB + Baya Pengecekan Keabsahan Tanah + Biaya Balik Nama Tanah

Di antara berbagai komponen biaya balik nama sertifikat tanah di atas, hanya biaya pengecekan keabsahan tanah saja yang nilainya tetap, yakni sebesar Rp 50.000,- untuk setiap sertifikat yang dicek. Sedangkan biaya-biaya lainnya nilainya relatif, tergantung pada NJOP serta besaran nilai transaksi yang akan terjadi.

Simulasi Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Untuk memperjelas perhitungan biaya balik nama sertifikat tanah, maka cek simulasi berikut ini sebagai contoh:

Andi membeli sebidang tanah di Jakarta dengan luas 400 m2 dan NJOP senilai Rp 400 juta. Nilai transaksi atas tanah tersebut sebesar Rp 800 juta. Lalu, berapa balik nama sertifikat tanah yang harus dibayarkan Andi?

Berikut ini adalah rincian biaya balik nama tanah yang harus dibayarkan saat melakukan balik nama sertifikat tanah tersebut:

1. Biaya Penerbitan AJB

Biaya ini relatif dan bisa saja berbeda-beda antara satu PPAT dengan yang lainnya, yakni sekitar 0,5-1%. Namun dalam simulasi ini, besaran biaya ini diasumsikan 1%, sehingga biaya yang harus dibayarkan adalah senilai Rp 8 juta.

2. Biaya BPHTB

Biaya ini dihitung dengan rumus: tarif pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTK)

Jika nilai transaksi sebesar Rp 800 juta di kota Jakarta, maka BPHTB adalah sebesar Rp 32 juta.

3. Biaya Pengecekan Keabsahan Tanah

Jumlah biaya ini sebesar Rp 50 ribu dan nilainya sama untuk semua tanah.

4. Biaya Balik Nama

Biaya ini dihitung dengan rumus: nilai jual tanah dibagi dengan 1.000

Berdasarkan contoh di atas, maka perhitungan biaya ini adalah:

Rp 800.000.000,- /1.000 = Rp 800.000,-

Berdasarkan contoh di atas, maka biaya balik nama sertifikat rumah yang harus dibayarkan adalah sebesar: Rp 8.000.000,- + Rp 32.000.000,- + Rp 50.000,- + Rp 800.000,- = Rp 40.850.000,-

Persyaratan Balik Nama Sertifikat Tanah

Sebagaimana pengurusan administrasi lainnya, mengurus balik nama sertifikat tanah maupun sertifikat rumah tentu dibarengi dengan sejumlah persyaratan. Hal ini penting, agar seluruh proses balik nama sertifikat rumah bisa berjalan dengan lancar.

Berikut ini adalah beberapa persyaratan balik nama sertifikat tanah yang wajib dipenuhi oleh pemohon:

Formulir permohonan yang telah diisi serta ditandatangani dan diisi dengan lengkap oleh pemohon.
Surat kuasa (jika pengurusan balik nama ini dikuasakan).
Fotokopi KTP dan KK pemohon.
Sertifikat tanah (Asli)
Akta Jual Beli (AJB) tanah yang dikeluarkan oleh PPAT.
Fotokopi KTP, kedua belah pihak yang melakukan jual-beli.
Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan.
Bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan.
Dokumen pendukung lainnya, jika dibutuhkan.

Lengkapi semua persyaratan balik nama sertifikat tanah maupun rumah tersebut di atas dengan baik, agar proses pengurusan balik nama sertifikat bisa berjalan dengan cepat dan lancar.

Pada dasarnya, proses balik nama sertifikat ini bisa dilakukan secara langsung oleh pihak yang berkepentingan dengan cara mendatangi kantor BPN. Namun jika ingin praktis, menyerahkan proses pengurusan tersebut kepada PPAT tentu bisa jadi pertimbangan.

Siapkan Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dan Persyaratannya

Jika memiliki kepentingan untuk mengurus balik nama sertifikat tanah maupun rumah, pastikan untuk memahami prosedurnya dengan baik. Siapkan juga biaya dan juga persyaratan yang diperlukan untuk proses ini. Hal ini akan mempermudah proses pengajuan balik nama dan sekaligus mempersingkat waktu pengurusan dokumen tersebut.