Info Umum

Mau Urus Proses Jual Beli Properti atau Tanah? Pahami Dulu Apa Itu Biaya Notaris & PPAT

Edited by Yordian Novianus 31 Januari 2024

Ketika melakukan kegiatan jual beli properti, seperti tanah dan bangunan diatasnya. Pastinya akan membutuhkan bantuan notaris dan juga PPAT untuk mengurus proses pengesahan, termasuk balik nama sertifikat hak milik.

Agar prosesnya berjalan lancar, tentu ada biaya yang harus dikeluarkan. PPAT dan notaris memiliki wewenang dan tugas yang berbeda, sehingga biaya yang harus dikeluarkan untuk jasa mereka juga berbeda.

Lantas berapakah biaya PPAT dan juga notaris yang harus disiapkan oleh penjual maupun pembeli? Yuk, simak ulasan selengkapnya di bawah ini!

Bingung Cari Produk KPR Terbaik? Cermati punya solusinya!

Bandingkan Produk KPR Terbaik!

Biaya PPAT dan Notaris Serta Dasar Hukumnya

Tanda Tangan Dokumen Rumah di Notaris

Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 2016 Pasal 1 Ayat 1. PPAT adalah pejabat umum yang memiliki wewenang untuk membuat akta otentik seputar hak milik tanah atau satuan rusun.

Sementara itu, berdasarkan UU Nomor 2 tahun 2014 Pasal 1 Ayat 1. Notaris adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik yang dimaksud dalam UU Jabatan Notaris/berdasarkan UU lainnya.

Notaris dapat bekerja di luar wilayah operasionalnya, sementara PPAT memiliki area kerja yang lebih terbatas. Biasanya, seorang notaris akan merangkap tugas sebagai PPAT.

Sebab itulah, seringkali terlihat ada papan nama Notaris dan PPAT tergabung menjadi satu. Untuk biaya pengurusan sertifikat di Notaris maupun PPAT sendiri tidak jauh berbeda.

Dasar hukum biayanya telah diatur dalam UU No. 30 Th 2004 Pasal 36 Ayat 1 tentang Honorarium Notaris.

Ada 2 dasar penerapan nilai untuk honorarium ini, yakni nilai ekonomis dan juga sosiologis. Jika dihitung berdasarkan nilai ekonomisnya, maka tarif biayanya adalah sebagai berikut:

Sampai dengan Rp100 juta atau ekuivalen gr emas saat itu, maka honorarium notaris maksimal sebesar 2,5% x nilai objek.
Mulai dari Rp100 juta hingga Rp1 M, maka honorarium notaris sebesar 1,5% x nilai objek.
Lebih dari Rp1 M, maka honorarium notaris diberikan sesuai persetujuan semua pihak dan tidak melebihi angka 1% dari nilai objek.

Sementara itu, berdasarkan nilai sosiologisnya besaran upahnya maksimal Rp5.000.000.

Komponen Biaya dalam Jual Beli Properti hingga Tanah

Sebenarnya, komponen biaya jual beli tanah dan pengurusan sertifikat sangat beragam. Berikut ini diantaranya:

Biaya Pengecekan Sertifikat

Sebelum notaris membuat Akta Jual Beli dan mengurus proses balik nama. Ia akan mengecek terlebih dahulu status tanah tersebut di Badan Pertanahan Nasional setempat.

Hal ini dilakukan untuk memverifikasi apakah tanah tersebut bermasalah atau tidak. Misalnya apakah sedang diblokir, disita, bersengketa, atau tidak. Untuk besaran biayanya tergantung kantor pertanahan setempat, tapi biasanya antara Rp50.000 - Rp100.000.
Biaya Pembuatan Akta Jual Beli

Akta Jual Beli atau AJB merupakan akta otentik yang mengesahkan adanya transaksi jual beli properti maupun tanah yang sah dan valid. Mengingat sifatnya otentik, AJB ini hanya dapat dibuat oleh Notaris & PPAT.

Untuk besaran biaya AJB sudah diatur dalam Peraturan Menteri ATR atau Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Dalam peraturan tersebut, disebutkan secara jelas tarif jasa PPAT dalam pembuatan AJB berdasarkan nilai transaksinya, yakni:
- Kurang dari Rp500.000.000: paling banyak 1% × nilai transaksi.
- Rp500.000.000- Rp1.000.000.000: paling banyak 0,75% × nilai transaksi.
- Rp1.000.000.000- Rp2.500.000.000: paling banyak 0,5% × nilai transaksi.
- >Rp2.500.000.000: paling banyak 0,25% × nilai transaksi.
Biaya APHT atau Akta Pemberian Hak Tanggungan

Biaya ini khusus ditujukan untuk proses jual beli secara kredit menggunakan pembiayaan KPR Bank, terutama untuk properti rumah.

APHT sendiri merupakan Akta Pengikatan Hak Tanggungan yang pembuatannya bertujuan agar bank mampu mengklaimnya apabila terjadi kredit macet.
Biaya SKMHT atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

Biaya ini berhubungan erat dengan biaya APHT. Jadi, ketika pembuatan APHT mengalami kendala. Misalnya jika pemohon tidak hadir di hadapan PPA, maka dapat diterbitkan SKMHT yang membutuhkan biaya tambahan.

Biaya ini hanya dipungut di kondisi tertentu, terutama untuk proses jual beli properti atau tanah yang melibatkan bank. Jika membelinya tanpa melalui bank, misalnya tunai atau tunai bertahap dengan penjual langsung, maka tidak perlu mengeluarkan biaya APHT dan SKMHT ini.
BBN atau Biaya Balik Nama

Dikenakan atas adanya transaksi pengurusan balik nama sertifikat tanah, dari penjual ke pembeli. Biaya BBN biasanya sekitar 2% dari nilai objek.
Biaya Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

Sudah mencakup biaya untuk seluruh proses penyesuaian data fisik dan yuridis dalam bea pendaftaran. Misalnya, daftar tanah, daftar nama, buku tanah, surat ukur, dan lain sebagainya.

Biaya ini dihitung dengan rumus: (1/1000 × Nilai Tanah) + Rp50.000.
BPHTB

Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB merupakan bea atau pajak atas transaksi peralihan hak atas tanah dan bangunan. Komponen biaya satu ini sebenarnya di luar biaya notaris serta PPAT. Tapi, wajib ditanggung pihak-pihak yang bertransaksi.

Untuk kisaran tarif BPHTB maksimal 5% × nilai transaksi atau NJOP-NJOPTKP. Nilai NJOPTKP sendiri untuk tiap wilayah berbeda-beda, menyesuaikan dari perkembangan wilayah yang dimaksud.

Siapa yang membayar biaya notaris tersebut? jawabannya, tergantung kesepakatan bersama antara penjual dan pembeli di awal masa perjanjian.

Bisa 100% dibebankan ke pembeli atau penjual, 50-50, atau dibebankan dengan rasio tertentu. Namun satu hal yang pasti, kedua belah pihak sudah harus menyepakati soal biaya ini bersama-sama.

Selain itu, kesepakatan haruslah menguntungkan kedua belah pihak, dan tidak ada yang merasa dirugikan.

Pahami Komponen Biayanya, Jangan Sampai Keliru

Memahami tentang biaya-biaya yang harus dikeluarkan saat transaksi jual beli properti baik tanah maupun rumah sampai dengan proses pengurusan sertifikat menjadi hal yang penting. Sebab, sebagai pihak yang bertransaksi, kamu akan diwajibkan untuk membayar biaya-biaya lain di luar biaya jasa notaris dan juga PPAT.

Setidaknya, ini akan memudahkan untuk menyiapkan budget beberapa persen dari nilai transaksi. Jika merasa sibuk dan tidak paham bagaimana cara mengurus tanah dan sertifikatnya.

Meminta bantuan pada notaris atau PPAT terpercaya merupakan solusi terbaik. Kamu bisa menyerahkan semua proses pengurusan sertifikat pada notaris atau PPAT yang memang kredibel dan terpercaya. Tapi, pastikan juga kamu terlibat secara aktif di dalamnya agar semuanya menjadi lebih jelas.