Akta Jual Beli: Pengertian, Fungsi, Cara Mengurus dan Contoh

Semua orang pasti setuju jika properti merupakan salah satu jenis aset yang amat penting untuk dimiliki. Tidak hanya sebagai tempat tinggal, properti seperti rumah dan tanah adalah jenis investasi yang menjanjikan dan diminati oleh banyak orang. Alasannya karena investasi properti mampu memberikan peluang keuntungan yang menjanjikan serta cenderung aman. 

Meski begitu, properti seperti bangunan dan tanah memiliki risiko yang cukup tinggi terkait hak miliknya. Bahkan, apabila tidak tepat dalam mengurus hak kepemilikan properti tersebut, bukan tidak mungkin masalah sengketa terhadap properti tersebut bisa terjadi. Nah, agar hal tersebut tidak sampai terjadi, pengurusan akta jual beli atau biasa disingkat dengan AJB wajib untuk dilakukan.

Secara umum, akta jual beli adalah surat atau sertifikat yang resmi diterbitkan oleh PPAT dan berisi tentang informasi pemilik baru serta kesepakatan terkait pemindahan hak milik properti antara pihak-pihak yang bersangkutan. Tentunya, peran dari dokumen ini amat penting untuk dipahami agar menghindarkan kamu dari risiko masalah ketika transaksi jual beli tanah atau bangunan. 

Nah, agar mampu memahami lebih jauh tentang apa itu akta jual beli, fungsi, cara mengurus, hingga contohnya, simak penjelasan lengkapnya berikut ini.

Baca Juga:  Aman Tanpa Tipu! 7 Tips Membeli Rumah Bagi Pemula

Apa Itu Akta Jual Beli?

AJB atau akta jual beli adalah berkas otentik yang bisa menjadi bukti dari transaksi atau aktivitas jual beli maupun peralihan hak kepemilikan tanah, rumah, atau bangunan. Kuasa untuk membuat AJB ini diberikan kepada PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah, atau yang bisa juga disebut dengan notaris. 

Dalam kata lain, pembuatan dari jenis akta ini tidak bisa dilakukan sendiri tanpa bantuan pihak dari notaris atau PPAT tersebut. Alasannya karena penerbitan dokumen tersebut membutuhkan pendampingan dan harus dilakukan oleh pihak notaris, termasuk dalam hal penandatanganannya. 

Melihat dari penjelasan tersebut, akta jual beli dapat diartikan sebagai salah satu persyaratan hukum dalam proses transaksi penjualan atau pembelian tanah maupun bangunan. Penerbitan atau pembuatan dokumen tersebut pun oleh pihak notaris PPAT akan dilakukan jika tanah, bangunan, atau jenis properti lainnya sebagai objek transaksi jual beli dan telah bisa dialihkan kepemilikan atau alih nama ke pihak pembeli.

Selain AJB, pembeli maupun penjual yang ingin melakukan transaksi jual beli rumah mesti membuat Surat Perjanjian Jual Beli Rumah (SPJB), dengan maksud untuk menghindari penipuan.

Surat Perjanjian Jual Beli Rumah (SPJB)

SPJB merupakan dokumen non-otentik yang dibuat oleh penjual maupun pembeli, tapi tidak melibatkan notaris. Setelah SPJB dibuat, maka penjual atau pemilik rumah lama tidak dapat menjualnya kepada pembeli lain. 

Adapun ketentuan yang perlu diperhatikan dalam SPJB, di antaranya.

1. Kelengkapan data, baik pembeli maupun penjual. Misalnya, KTP, alamat sesuai KTP, domisili, dan nomor yang dapat dihubungi
2. Bagi penjual, yaitu membuat pernyataan kalau transaksi bebas sengketa hukum 
3. Bagi pembeli, yaitu menentukan tanggal dan besaran pembayaran, serta sanksi atau denda apabila terjadi keterlambatan pembayaran
4. Mendatangkan dua orang saksi (perwakilan dari masing-masing pihak) dalam penandatanganan SPJB

Perbedaan AJB, PPJB, dan SHM

Setelah mengetahui pengertian akta jual beli di atas, kamu mungkin bingung membedakannya dengan SHM atau Sertifikat Hak Milik, dan PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Pada dasarnya, ketiga jenis dokumen tersebut saling berkaitan dengan kegiatan jual beli atau hak kepemilikan properti. Namun, jika dicermati lebih jauh, baik AJB, PPJB, dan SHM memiliki peran dan fungsinya masing-masing.

Nah, sebelum bisa mengajukan pengurusan akta jual beli dan memperoleh SHM, pihak yang melakukan transaksi jual beli properti harus mengurus lebih dulu dokumen yang bernama PPJB. 

Hal ini dikarenakan dokumen tersebut dibuat oleh calon pembeli atau calon penjual, maupun pihak lain yang bersangkutan dan tak melibatkan campur tangan notaris.

Jadi, adanya PPJB ini hanyalah dokumen yang menjelaskan jika akan ada proses transaksi jual beli tanah ataupun bangunan oleh pihak-pihak yang namanya tercantum di dalamnya. 

Intinya, akta jual beli adalah berkas penting yang dipakai untuk menyelesaikan transaksi jual beli properti, baik itu tanah, rumah, atau bangunan jenis lainnya, dan dilakukan di PPAT atau notaris setempat.

Ketika pengurusan berkas AJB tersebut telah selesai, barulah pihak pembeli bisa mengurus pencatatan pengalihan dari nama sertifikat agar bisa mendapatkan SHM yang memiliki atas nama pihak pembeli. 

Agar ada ikatan perjanjian terkait jual beli properti sebelum membuat AJB, pihak penjual dan pihak pembeli bisa membuat ikatan perjanjian transaksi tersebut melalui PPJB.

Oleh karena itu, walaupun jenis dokumen tersebut memiliki peran yang berbeda, tapi ketiganya tetap saling berkaitan dan termasuk ke dalam serangkaian transaksi atau jual beli properti.

Baca Juga: Perbedaan Membeli KPR Rumah Baru dan Rumah Bekas

Fungsi Akta Jual Beli 

Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya, akta jual beli adalah dokumen yang tidak boleh dilewatkan ketika melakukan proses transaksi atau jual beli properti, baik itu, tanah atau bangunan. Hal ini dikarenakan dokumen tersebut memiliki berbagai fungsi penting yang mampu membuat aktivitas transaksi menjadi otentik dan bisa meminimalkan risiko terjadinya sengketa properti.

Untuk lebih jelasnya, berikut adalah berbagai fungsi akta jual beli.

• Menjadi bukti yang sah mengenai terjadinya proses transaksi atau jual beli tanah, rumah, atau jenis bangunan lainnya yang sudah disepakati sesuai harga serta ketentuan oleh kedua belah pihak yang terkait..
• Menjadi bukti perkara jika salah satu pihak tak mampu memenuhi kewajibannya sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati sebelumnya.
• Menjadi bukti yang sah bagi kedua pihak yang terkait karena telah memenuhi kewajiban dan haknya sesuai dengan kesepakatan yang sudah dibuat sebelumnya.
• Untuk memudahkan proses balik nama, dari pemilik lama ke pemilik baru.

Memiliki fungsi krusial, proses pembuatan AJB tidak boleh diabaikan. Saat memutuskan untuk melakukan transaksi jual beli tanah maupun bangunan segera lakukan pembuatan AJB. Jika terjadi kesulitan dalam pembuatan, seperti tidak terdapat PPAT pada lokasi tersebut maka bisa dibuatkan oleh PPAT sementara atau khusus terlebih dahulu.

Ciri Akta Jual Beli yang Legal

Saat kamu tengah melakukan transaksi jual beli tanah maupun bangunan, hal pertama yang penting untuk diperhatikan dari dokumen akta jual beli adalah keaslian atau legalitasnya.

Agar tidak sampai tertipu, pastikan jika kamu turut serta memantau seluruh tahapan dalam pembuatan akta jual beli tersebut. Berikut caranya:

• Jangan sembarangan membiarkan pihak penjual properti mengurus dokumen tersebut tanpa ikut melihat proses pembuatannya pada kantor notaris atau PPAT. Bila perlu, buat kesepakatan terlebih dahulu dengan pihak penjual agar mengurus dokumen tersebut bersama di kantor PPAT dan menandatangani akta jual beli sesuai dengan perjanjian. 
• Jika ternyata ada tahapan yang dilewati dalam proses pembuatan AJB atau tidak sama dengan prosedur yang seharusnya, kamu wajib menaruh rasa curiga.
• Tidak kalah pentingnya, pastikan pula jika pembuatan akta jual beli ini dilakukan pada jasa PPAT yang terpercaya dan resmi terdaftar dalam Kementerian ATR atau BPN. Kamu bisa dengan mudah mengecek legalitas dan kredibilitas layanan PPAT melalui situs milik Kementerian ATR/BPN yang resmi. 
• Selain itu, jangan lupa pula untuk membawa 2 orang sebagai saksi sekaligus pendamping dalam proses penandatanganan dokumen akta jual beli. Pihak yang menjadi saksi tersebut bisa dari warga yang ada di lingkungan atau area sekitar lokasi properti, sebagai contoh ketua RT dan ketua RW setempat. 

Syarat Pembuatan AJB

Sebelum AJB dibuat, penjual maupun pembeli harus melengkapi beberapa dokumen untuk diserahkan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris. Adapun dokumen tersebut, seperti.

1. Data Tanah

• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) selama 5 tahun terakhir disertai surat tanda terima setoran pembayaran
• Sertifikat tanah
• Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
• Pembayaran rekening listrik, air, telepon
• Melampirkan surat roya untuk tanah hipotik

2. Data Pembeli maupun Penjual

• Fotokopi KTP suami dan istri (bagi yang sudah menikah)
• Fotokopi akta nikah
• Fotokopi kartu keluarga (KK)
• Surat keterangan yang menyatakan Warga Negara Indonesia (WNI)

Tahap dalam Mengurus AJB

AJB dapat dibuat apabila penjual maupun pembeli telah mendaftarkan tanah atau bangunan ke kantor pertanahan untuk proses peralihan kepemilikan atau balik nama. Setelah itu, kedua belah pihak harus mengikuti tahapan berikut.

1. Pemeriksaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pemeriksaan PBB dilakukan langsung oleh PPAT atau notaris untuk mengecek kesamaan data dengan yang tertera di Buku Tanah di kantor pertanahan. Pemeriksaan ditujukan untuk memastikan apabila properti tidak bermasalah atau berada dalam sengketa. 

Jika ternyata properti memiliki sengketa atau masih dalam proses cicilan bank, maka PPAT atau notaris berhak untuk menolak AJB. Dalam hal ini, penjual wajib menyelesaikan kewajibannya terlebih dahulu agar pengajuan AJB diterima di kemudian hari.

2. Membayar Biaya

Pengurusan AJB dikenakan biaya dalam jumlah tertentu. Adapun biaya yang akan dibayarkan, di antaranya.

• Pajak Penghasilan (PPh) sebanyak 5% dari total harga tanah
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan bangunan (BPHTB) sebanyak 5%. Biaya ini setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

3. Proses Mengurus Balik Nama

Proses balik nama tidaklah singkat. Waktu tunggunya sekitar 1-3 bulan. Selama menunggu, kamu bisa mengurus berkas lain yang berkaitan dengan transaksi jual beli rumah.

Dalam proses balik nama, akan ada penandatanganan yang perlu disaksikan oleh satu orang perwakilan dari masing-masing pihak.  

Ciri-Ciri AJB yang Sah

Salah satu hal yang perlu diperhatikan saat transaksi jual beli properti adalah keaslian AJB-nya. Agar tidak tertipu, pastikan pengurusan AJB diikuti langsung oleh penjual maupun pembeli dari awal sampai akhir. 

Jika prosedur pengajuan AJB tidak sesuai dengan prosedur, kamu perlu meragukan keasliannya. Di sisi lain, pastikan pengurusan AJB dilakukan di kantor notaris yang sah, yang terdaftar di Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR) dan Badan Pertanahan Nasional (PBN). 

Contoh Akta Jual Beli

Pembuatan akta jual beli wajib mengikuti aturan serta ketentuan dengan benar dan lengkap. Dalam proses pembuatannya, terdapat beberapa data atau informasi penting yang wajib dicantumkan pada akta jual beli terkait dengan kegiatan transaksi jual beli ataupun pengalihan hak tanah maupun bangunan yang bersangkutan.

Untuk lebih jelasnya berikut adalah informasi yang wajib tercantum pada akta jual beli:

• Tanggal atau waktu penyerahan properti
• Data diri dari pihak pembeli
• Data diri dari pihak penjual
• Informasi terkait tanah maupun rumah yang ditransaksikan atau diperjualbelikan. Informasi tersebut mencakup harga, lokasi, dan juga luas properti. 
• Kop surat PPAT atau notaris
• Poin-poin yang disepakati oleh kedua belah pihak yang bersangkutan terkait perjanjian transaksi jual beli tanah.
• Tanda tangan oleh kedua belah pihak mengenai persetujuan akta jual beli dan dilakukan diatas materai. 

Biaya Pembuatan AJB

Selain cara mengurus, biaya pembuatan AJB pun jadi informasi penting yang perlu diketahui. Adapun biaya pembuatan AJB telah diatur dalam Peraturan Menteri (Permen) ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dalam Pasal 1 disebutkan bahwa biaya jasa PPAT terkait pembuatan akta tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta. 

Kemudian, dijelaskan juga dalam Pasal 4 terkait rincian biaya transaksi pembuatan AJB sebagai berikut.

1. Nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp 500 juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1%;
2. Nilai transaksi lebih dari Rp 500 juta sampai dengan Rp 1 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75%;
3. Nilai transaksi lebih dari Rp 1 miliar sampai dengan Rp 2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5%;
4. Nilai transaksi lebih dari Rp 2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25%.

Jangan Sepelekan Peran Akta Jual Beli agar Transaksi Properti Berjalan Lancar

Itulah penjelasan tentang apa itu akta jual beli, fungsi, ciri, contoh, hingga perbedaannya dengan SHM dan PPJB. Pada dasarnya, dokumen akta jual beli ini sangat penting sebagai bukti otentik mengenai transaksi properti yang dilakukan oleh pihak penjual dan pembeli, serta mencegah risiko terjadinya sengketa di waktu mendatang.

Oleh karena itu, pastikan bahwa seluruh properti yang kamu miliki sudah mengantongi bukti otentik kepemilikan yang satu ini agar dijauhkan dari potensi sengketa, ya!

Baca Juga: Serba-Serbi KPR Yang Perlu Diketahui