Berencana Ajukan KPR Syariah? Pahami Dulu 4 Jenis Akadnya

Umumnya, skema pembiayaan KPR menjadi solusi pilihan bagi yang ingin memiliki hunian, tetapi terbentur dana yang terbatas. Ternyata, selain KPR konvensional, saat ini juga sudah ada produk KPR syariah. Pembiayaan KPR jenis ini sendiri sedikit berbeda, karena menggunakan prinsip-prinsip yang berdasarkan syariat Islam.

Proses pembiayaannya mengacu pada akad yang digunakan pihak bank. Akad tersebut nantinya mengikat kedua belah pihak dalam sebuah perjanjian yang disetujui bersama secara terang dan tanpa paksaan. 

KPR syariah sendiri memiliki dasar hukum yang telah diatur dalam UU No. 10 Th. 1998. Ditambah lagi, penerapannya juga harus sesuai dengan aturan yang telah ditetapkan melalui fatwa yang dikeluarkan oleh DSN atau Dewan Syariah Nasional dari MUI (Majelis Ulama Indonesia).

Sebelum mulai mengajukan KPR syariah, yuk pahami dulu jenis-jenis akad yang ada di dalamnya.

Baca juga: Lebih Untung Mana, Beli Rumah dengan Cara KPR atau KTA?

Mengenal Akad KPR Syariah dan Jenis-jenisnya

KPR Syariah

Dilansir dari Ensiklopedi Hukum Islam, kata akad merupakan serapan dari kata dalam bahasa Arab berbunyi "Al-‘Aqd". Dimana kata tersebut memiliki makna perjanjian, perikatan, dan atau permufakatan yang dilakukan dalam suatu kegiatan, baik pernikahan maupun jual beli.

Dalam transaksi pembelian KPR syariah yang sesuai syariat Islam, bank menjadi pihak pemilik rumah. Sebab, rumah yang ingin dibeli dengan skema pembiayaan KPR oleh calon nasabah telah beralih kepemilikannya kepada bank yang dituju.

Nantinya, calon nasabah akan membayar cicilan bulanan dengan nominal tertentu kepada bank tersebut sesuai masa pelunasan yang telah disepakati. Nah, perjanjian atau kesepakatan dalam hal pembayaran dan jangka waktu pelunasan tertentu yang disebut sebagai akad.

Dalam KPR syariah sendiri terdapat empat jenis akad, dimana setiap akad memiliki syarat dan ketentuannya masing-masing yang cukup berbeda. Berikut ini jenis akad dalam KPR syariah yang perlu diketahui.

1. Akad Murabahah (Jual - Beli)

   Secara umum, akad murabahah ini merupakan suatu perjanjian atau kesepakatan jual beli yang dilakukan antara pihak bank sebagai penjual dan calon nasabah sebagai pembelinya. Pihak bank nantinya akan membeli unit rumah yang memang diinginkan oleh calon nasabah.

   Selanjutnya, pihak bank akan menjual kembali rumah tersebut kepada calon nasabah dengan nominal harga yang telah ditetapkan sesuai kesepakatan bersama sebelumnya. Penetapan harga jual dari pihak bank juga perlu disepakati lebih dulu dalam perjanjian di awal.

   Ketika terjalin kesepakatan soal harga rumah, pembelian rumah oleh pihak bank baru akan dilanjutkan. Nantinya, calon nasabah akan membayar cicilan bulanan selama masa tenor sesuai harga rumah yang telah disepakati tanpa dikenai bunga.

   Keuntungan yang diperoleh pihak bank bukan berasal dari bunga, melainkan dari selisih harga jual dan beli yang telah disepakati. Besaran cicilan dari bulan pertama sampai bulan terakhir masa pelunasan akan tetap sama dan tidak terpengaruh oleh fluktuasi suku bunga di Bank Indonesia. 

   Jika berencana ingin membeli rumah dengan KPR syariah, tak ada salahnya untuk mempekerjakan skema pembayarannya. Biasanya, pihak bank syariah sudah menyiapkannya.

2. Akad Istishna’

   Jenis akad kredit pemilikan rumah secara syariah yang selanjutnya adalah istishna’ atau disebut juga "pesan bangun". Akad ini mengacu pada pembiayaan KPR untuk rumah yang dibangun sesuai pesanan calon pembeli. 

   Calon pembeli dapat mengajukan pembiayaan KPR secara syariah saat ingin membeli rumah dari pihak developer yang masih belum jadi alias inden. Untuk itu, pastikan jika developer tersebut telah bekerja sama dengan pihak bank yang dituju agar bisa memperoleh kemudahan lainnya.

   Umumnya, dalam akad istishna’ ditawarkan dua metode pembayaran, yakni metode progresif dan selesai-bayar. Dalam metode progresif, calon nasabah biasanya diwajibkan membayar sejumlah cicilan tertentu sesuai dengan progres pembangunan rumah kepada pihak bank.

   Sementara metode selesai-bayar, calon nasabah akan diwajibkan melunasi rumah yang dipesan ketika proses pembangunan telah selesai dilakukan. 

   Dalam prosesnya, pihak bank biasanya akan menganjurkan calon nasabah tersebut untuk membuat akun rekening dan menyetorkan dana secara rutin selama proses pembangunan rumah berjalan. Ini dilakukan agar nasabah tidak terlalu terbebani ketika harus melunasi rumah setelah proses pembangunan selesai.

3. Akad Musyarakah Mutanaqisah

   Akad dalam KPR syariah yang selanjutnya adalah Musyarakah Mutanaqisah. Dalam akad ini, pihak bank dan calon nasabah sepakat untuk melakukan pembelian rumah bersama-sama alias patungan. Dimana, besaran dana yang perlu dikeluarkan kedua belah pihak dalam pembelian awal ini perlu disepakati lebih dulu.

   Misalnya, pihak bank mengeluarkan dana untuk membeli rumah sekitar 80 persen dan calon nasabah 20 persen. Nantinya, kepemilikan rumah yang berhasil dibeli akan menjadi milik kedua belah pihak, bank dan calon nasabah tersebut.

   Selanjutnya, calon nasabah akan membeli sisa bagian yang dimiliki oleh pihak bank secara bertahap. Baik dengan cicilan dan jangka waktu yang telah disepakati sebelumnya.

4. Akad Sewa Beli atau Ijarah Muntahiyah Bit Tamlik 

   Berbeda dengan jenis akad sebelumnya, akad ini dikenal juga dengan perjanjian sewa beli. Dimana, calon nasabah nantinya dianggap sebagai penyewa rumah yang akan dibeli sesuai periode yang disepakati dalam perjanjian.

   Saat jangka waktu sewa sudah berakhir, nantinya rumah tersebut akan dijual atau dihibahkan kepada calon nasabah tersebut oleh pihak bank. Contohnya, Tina ingin membeli unit rumah KPR syariah dengan akad Ijarah Muntahiyah Bittamlik seharga Rp300 juta dengan tempo 15 tahun dari bank A.

   Dari akad tersebut, pihak bank akan melakukan pembelian rumah yang dipilih dan menyewakannya pada calon nasabah selama 15 tahun. Gantinya, calon nasabah akan membayar sewa selama jangka waktu perjanjian dengan pihak bank sesuai nominal yang disepakati.

   Ketika jangka waktu sewa rumah telah berakhir, kepemilikan rumah yang dimaksud nantinya akan beralih dari milik bank menjadi milik nasabah tersebut.

Baca juga: Mengenal SKMHT dan APHT Dalam Penggunaan KPR

Kenali Jenisnya, Pilih Akad yang Paling Sesuai dan Menguntungkan

Meningkatnya popularitas KPR syariah terjadi karena banyaknya keuntungan yang dapat diperoleh calon nasabahnya melalui akad yang berdasarkan syariat Islam. Dimana, akad atau perjanjian yang menjadi landasan atas kesepakatan atau perjanjian sangat jelas dan mampu memberikan kepastian.

Selain itu, penerapan akad juga dijalankan dengan transparansi dan kesepakatan bersama kedua belah pihak. Sehingga calon nasabah tidak akan merasa khawatir ketika terjadi fluktuasi suku bunga pasar sewaktu-waktu. Ditambah lagi, tenor atau jangka waktu pelunasan yang ditawarkan pun juga terbilang wajar, antara 5 sampai 15 tahun.