Kredit Pemilikan Rumah

Mengenal Bunga Cicilan KPR dan Cara Menghitungnya

Edited by

Bunga cicilan KPR merupakan komponen yang tidak terpisahkan dari fasilitas Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) itu sendiri. Bunga cicilan KPR ini akan secara otomatis menambah besaran cicilan yang harus dibayarkan oleh pengguna layanan KPR, sesuai dengan ketentuan yang sudah disepakati sejak awal.

KPR sendiri adalah fasilitas pinjaman yang diberikan oleh bank maupun lembaga keuangan lainnya, di mana fasilitas ini bisa dimanfaatkan oleh nasabah yang ingin melakukan pembelian maupun pembangunan rumah, namun masih terkendala dana yang belum mencukupi. 

Apa itu Bunga Cicilan KPR?

Bunga cicilan KPR adalah biaya yang harus dibayarkan oleh nasabah KPR (peminjam) kepada bank atau lembaga keuangan lainnya sebagai imbalan atas pinjaman yang diterima.

Faktor yang Mempengaruhi Bunga Cicilan KPR:

  • Nominal Pinjaman: Besaran pinjaman yang diajukan.
  • Tenor KPR: Lama waktu pelunasan pinjaman.
  • Suku Bunga: Tingkat bunga yang diterapkan oleh bank.

Prinsip dasar dalam cicilan KPR adalah semakin tinggi suku bunga dan semakin panjang tenor pinjaman, maka total biaya yang dibayarkan nasabah akan semakin besar. Sebaliknya, jika suku bunga rendah dan tenor pendek, biaya cicilan akan lebih ringan.

Tipe Suku Bunga KPR:

  • Tetap (Fixed Rate): Tingkat bunga tidak berubah selama masa pinjaman.
  • Mengambang (Floating Rate): Suku bunga dapat berubah sesuai kondisi pasar dan kebijakan bank.
  • Kombinasi: Suku bunga tetap pada periode awal dan berubah menjadi variabel setelahnya.

Perubahan suku bunga ini akan berpengaruh pada jumlah pembayaran bulanan dan total biaya yang harus dikeluarkan selama masa pinjaman.

Ada beberapa alasan mengapa KPR menerapkan sejumlah bunga bagi nasabahnya, antara lain: 

1. Sumber Pendapatan Bagi Pemberi Pinjaman  

Bunga KPR yang dibayarkan oleh nasabah setiap bulannya akan menjadi sumber pendapatan bagi pihak bank, di mana ini merupakan imbalan atas sejumlah pinjaman yang sudah diberikan kepada nasabah KPR. 

2. Menjadi Kompensasi Atas Risiko 

Pemberian pinjaman KPR kepada nasabah menimbulkan risiko tertentu bagi pihak bank maupun lembaga keuangan. Penerapan bunga pinjaman akan membuat pemberi pinjaman memiliki kemampuan untuk mengkompensasi berbagai risiko tersebut. 

3. Mengimbangi Laju Inflasi 

Bunga KPR juga akan bermanfaat untuk memberikan perlindungan bagi pemberi pinjaman atas efek inflasi. Pendapatan bunga ini akan memungkinkan pemberi pinjaman untuk tetap mempertahankan daya belinya pada dana yang sudah dipinjamkannya. 

Cara Menghitung Bunga Cicilan KPR

Perhitungan cicilan KPR merupakan hal penting yang wajib dipahami dengan baik oleh calon nasabah pengguna KPR. Hal ini akan memudahkan nasabah untuk menghitung dan memilih jenis bunga KPR yang paling tepat dan sekiranya paling menguntungkan dalam pembelian rumah yang dilakukan.

Besaran bunga KPR yang harus dibayarkan oleh nasabah akan sangat dipengaruhi oleh tingkat suku bunga yang diterapkan. Jika suku bunga yang diterapkan tinggi, maka bunga KPR yang harus dibayarkan oleh nasabah juga akan semakin besar. 

Perhitungan cicilan KPR sendiri bisa dilakukan dengan menerapkan rumus berikut ini: 

  • Angsuran pokok = Jumlah pinjaman / Jangka waktu pinjaman (dalam bulan).
  • Angsuran bunga per bulan = Jumlah pinjaman x Tingkat bunga tetap (%) x Jangka waktu tenor dalam tahun / Jangka waktu tenor dalam bulan.
  • Total cicilan KPR per bulan = Angsuran pokok + Angsuran bunga per bulan.

Perhitungan cicilan KPR berdasarkan suku bunganya bisa dilakukan dengan beberapa langkah berikut ini:

1. Cara Menghitung Bunga Cicilan KPR Fixed Rate (Suku Bunga Tetap)

Suku bunga cicilan KPR tetap merupakan tingkat suku bunga yang nilainya tetap sepanjang masa pinjaman KPR berjalan. Nasabah hanya akan dikenakan sejumlah bunga pinjaman yang nilainya sama selama tenor pinjaman, bahkan saat suku bunga pasar sedang mengalami fluktuasi. 

Pada umumnya, nasabah tidak akan mendapatkan sanksi/ denda saat melakukan pelunasan pinjaman KPR di tengah-tengah masa tenor pinjaman yang masih berjalan. 

Contoh: 

Adrian ingin membeli sebuah rumah dan mengajukan pinjaman KPR sebesar Rp750 juta dengan tingkat suku bunga tetap sebesar 5% per tahunnya, sedangkan tenornya selama 10 tahun (120 bulan). Perhitungan cicilan KPR yang harus dibayarkan adalah seperti berikut ini: 

  • Cicilan pokok = Rp750.000.000 / 120 = Rp6.250.000
  • Cicilan bunga per bulan = (Rp750.000.000 x 5% x 10) / 120 = Rp3.125.000
  • Total cicilan KPR per bulan = Rp6.250.000 + Rp3.125.000 = Rp9.375.000

Berdasarkan perhitungan di atas, maka Adrian memiliki kewajiban untuk membayar cicilan KPR sebesar Rp9.375.000,- setiap bulannya selama kurun waktu 10 tahun. 

2. Cara Menghitung Bunga Cicilan KPR Floating Rate (Suku Bunga Mengambang)

Suku bunga cicilan KPR mengambang (floating rate) merupakan suku bunga yang bisa membuat nasabah mendapatkan cicilan dengan jumlah yang berubah-ubah sepanjang waktu, tergantung dengan perubahan tingkat bunga pasar. Saat suku bunga pasar mengalami kenaikan, maka cicilan KPR juga akan naik. 

Suku bunga mengambang ini akan berpengaruh pada jumlah pengeluaran yang harus dibayarkan sebagai cicilan. 

Contoh: 

Adrian berniat membeli rumah seharga Rp750.000.000,- dengan tingkat bunga sebesar 5% untuk tahun pertama. Tenor pinjaman KPR ini selama 10 tahun (120 bulan). Setelah 1 tahun pertama, bunga KPR di tahun selanjutnya hingga tahun ke-10 adalah sebesar 8%. Perhitungan cicilan KPR yang harus dibayarkan adalah seperti berikut ini: 

  • Cicilan pokok = Rp750.000.000 / 120 = Rp6.250.000
  • Cicilan bunga per bulan di tahun pertama:

(Rp750.000.000 x 5% x 10) / 120 = Rp3.125.000

  • Total cicilan KPR per bulan di tahun pertama: 

(Rp6.250.000 + Rp3.125.000 = Rp9.375.000)

  • Cicilan bunga per bulan di tahun ke-2 sampai ke-10: 

(Rp750.000.000 x 8% x 10) / 120 = Rp5.000.000,- 

  • Total cicilan KPR per bulan di tahun ke-2 sampai ke-10: 

(Rp6.250.000 + Rp5.000.000 = Rp11.250.000,- )

Berdasarkan perhitungan di atas, maka Adrian memiliki kewajiban untuk membayar cicilan KPR sebesar Rp9.375.000,- setiap bulannya selama 1 tahun pertama. Sedangkan di tahun ke-2 hingga ke-10 Adrian harus melakukan pembayaran cicilan KPR sebesar Rp11.250.000,- per bulannya. 

3. Cara Menghitung Bunga Cicilan KPR Capped Rate

Cape rate merupakan jenis suku bunga yang nilainya tidak bisa lebih dari nilai tertentu atau lazim disebut dengan “cap” atau “batas atas”. Dalam hal ini, meski suku bunga pasar mengalami kenaikan hingga melampaui batas atas ini, maka nasabah tidak akan melakukan pembayaran suku bunga pinjamannya lebih dari batas atas yag sudah ditetapkan sejak awal tersebut. 

Jika suku bunga pasar sampai 8,75%, maka kemungkinan bank akan melakukan pembatasan suku bunga pinjamannya hingga 10%. Namun saat suku bunga pasar naik hingga 12%, maka nasabah tetap hanya akan membayarkan suku bunga cicilannya maksimal sebesar 10% saja. 

Contoh: 

Adrian berniat membeli rumah seharga Rp750.000.000,- dengan tingkat bunga sebesar 5% untuk tahun pertama. Tenor pinjaman KPR ini selama 10 tahun (120 bulan). Setelah 1 tahun pertama, bunga cicilan KPR ini akan mengikuti tren pasar. 

Jika suku bunga berada di bawah 10%, maka bunga yang diterapkan adalah sesuai dengan tren pasar yang sedang berlaku. Namun jika ternyata suku bunga lebih dari 10%, maka suku bunga yang diterapkan adalah tetap sesuai batas atasnya (10%). Perhitungan cicilan KPR yang harus dibayarkan adalah seperti berikut ini: 

  • Cicilan pokok = Rp750.000.000 / 120 = Rp6.250.000
  • Cicilan bunga per bulan di tahun pertama:

(Rp750.000.000 x 5% x 10) / 120 = Rp3.125.000)

  • Total cicilan KPR per bulan di tahun pertama: 

Rp6.250.000 + Rp3.125.000 = Rp9.375.000

  • Cicilan bunga per bulan di tahun ke-2 sampai ke-10 (dengan asumsi suku bunga lebih dari 10%): 

(Rp750.000.000 x 10% x 10) / 120 = Rp6.250.000,-) 

  • Total cicilan KPR per bulan di tahun ke-2 sampai ke-10: 

(Rp6.250.000 + Rp6.250.000 = Rp12.500.000,-)

Berdasarkan perhitungan di atas, maka Adrian memiliki kewajiban untuk membayar cicilan KPR sebesar Rp9.375.000,- setiap bulannya selama 1 tahun pertama. Sedangkan di tahun ke-2 hingga ke-10 Adrian harus melakukan pembayaran cicilan KPR sebesar Rp12.500.000,- per bulannya. 

4. Cara Menghitung Bunga Cicilan KPR Suku Bunga Hybrid

Suku bunga hybrid pada KPR adalah kombinasi antara suku bunga tetap dan suku bunga mengambang (floating). Dalam skema ini, suku bunga tetap akan berlaku untuk jangka waktu tertentu, biasanya beberapa tahun pertama, dan kemudian berubah menjadi suku bunga mengambang untuk sisa masa pinjaman.

Setelah periode suku bunga tetap berakhir, suku bunga akan disesuaikan dengan suku bunga pasar yang berlaku saat itu. Perhitungan cicilan KPR per tahun tergantung pada suku bunga yang ditetapkan saat itu.

Pahami Dulu dengan Baik sebelum Mengajukan

Memahami bunga cicilan KPR dan cara menghitungnya sangat penting bagi calon peminjam untuk membuat keputusan yang cerdas dan terinformasi. Dengan mengetahui berbagai faktor yang mempengaruhi suku bunga, termasuk nominal pinjaman, tenor, dan jenis suku bunga yang diterapkan, perencanaan keuangan dapat dilakukan dengan lebih baik.

Pastikan untuk mempertimbangkan semua aspek ini sebelum mengajukan KPR, sehingga pilihan yang paling sesuai dengan kebutuhan dan kondisi finansial dapat ditemukan. Dengan pemahaman yang baik tentang bunga cicilan KPR, individu akan lebih siap untuk mengambil langkah menuju kepemilikan rumah yang diimpikan.