Kredit Pemilikan Rumah

Cara Menghitung Cicilan KPR yang Aman agar Keuangan Tak Berantakan

Written by

Memiliki rumah merupakan impian banyak orang. Sayangnya, harga rumah yang mahal membuat mereka berpikir seribu kali jika ingin membeli rumah.

Salah satu pertimbangannya adalah faktor keuangan. Membeli rumah, terutama dengan cara KPR (Kredit Pemilikan Rumah), berarti harus sanggup membayar cicilannya setiap bulan.

Besarnya cicilan KPR tergantung beberapa komponen, seperti gaji, harga rumah, uang muka, suku bunga KPR, dan tenor atau jangka waktu pembayaran. Lalu berapa cicilan KPR yang ideal biar gaji atau keuangan tetap stabil?

Baca Juga: PNS dan Karyawan, Sebaiknya Pilih Bunga KPR Fix atau Floating?


Ilustrasi cicilan KPR

  • Hitung Batas Aman Cicilan KPR dari Gaji

Cicilan KPR yang akan kamu bayar kelak akan berasal dari gaji atau penghasilan bulanan. Jadi, kamu perlu menghitung batas aman pembayaran utang terhadap gaji.

Cicilan utang yang ideal maksimal 30% dari total penghasilan bulanan. Ini adalah rasio aman untuk menjaga keuanganmu dari guncangan.

Namun menurut beberapa pakar keuangan, cicilan utang boleh mencapai maksimal 40%. Rasio tersebut hanya berlaku untuk cicilan KPR atau KPA (Kredit Pemilikan Apartemen).

Artinya, kalau gajimu Rp 7 juta per bulan, cicilan utang yang aman paling banyak Rp 2,1 juta. Tetapi buat cicilan KPR maksimal bisa Rp 2,8 juta.

Tidak lebih dari itu, karena dapat membuat keuangan bulanan kamu kacau balau. Dan berisiko gagal bayar atau kredit macet di tengah jalan.

Baca Juga: Ikuti 5 Langkah Ini agar Pengajuan KPR Disetujui Bank, Jangan Ada yang Terlewat


Ilustrasi cicilan KPR

  • Punya Utang Lain, Bagaimana Pembagiannya untuk Cicilan KPR?

Sebelum mengajukan KPR, kamu perlu mempertimbangkan utang lain yang dimiliki, seperti cicilan kartu kredit, utang pinjaman online, atau cicilan kredit kendaraan.  

Jika ternyata kamu sudah punya utang lain, maka rasio 30% tersebut harus dibagi. Sebaiknya pembagian 20% untuk KPR, dan pembayaran cicilan utang lain 10%.

Contoh:

Gaji Rp 7 juta sebulan. Sebelumnya sudah punya kewajiban utang kartu kredit. Maka pembagiannya, untuk cicilan kartu kredit Rp 700 ribu, sedangkan cicilan KPR harus Rp 1,4 juta agar keuangan aman terkendali.

Memang ada rumah yang cicilan KPR-nya Rp 1,4 juta? Jawabannya ada. Berlaku untuk rumah subsidi dari pemerintah dengan harga berkisar Rp 150 jutaan sampai Rp 219 juta (tergantung wilayah). Cicilan dimulai dari Rp 1 jutaan.

Itu berarti, dengan gaji Rp 7 juta, disarankan membeli rumah KPR subsidi dengan cicilan Rp 1,4 juta per bulan. Dengan begitu, cicilan utang ini tidak akan jadi beban dan keuangan tetap aman terkendali.

  • Siapkan Dana Darurat Cicilan KPR

Salah satu tanda kamu siap mengambil KPR adalah bebas dari utang. Maksudnya, sebelum mengajukan KPR, sebaiknya kamu tidak memiliki utang lain.

Dengan demikian, alokasi 30% dari gaji bisa fokus untuk membayar cicilan KPR. Biar tenor tidak terlalu panjang atau cepat lunas.

Coba hitung kasar dengan contoh tanpa pengenaan bunga KPR:

Gaji Rp 7 juta per bulan, beli rumah KPR subsidi di Tangerang seharga Rp 168 juta. DP 1% atau Rp 1,68 juta. Cicilan menggunakan alokasi 20% dari gaji atau Rp 1,4 juta per bulan (kalau punya utang lain).

Lama lunas     = Rp 168.000.000 – Rp 1.680.000 = Rp 166.320.000

                        = Rp 166.320.000 / Rp 1.400.000 = 118,8 bulan (9,9 tahun).

Tetapi jika tidak punya utang lain dengan anggaran cicilan KPR 30% atau Rp 2,1 juta per bulan

Lama lunas = Rp 166.320.000 / Rp 2.100.000 = 79,2 bulan (6,6 tahun).

Contoh lain:

Jika menggunakan kalkulator simulasi KPR Bank BRI dengan suku bunga 5% per tahun fixed dan tenor 10 tahun, maka angsuran per bulan sebesar Rp 1.764.081. Namun bila tenor hanya 7 tahun, cicilan KPR yang harus dibayar Rp 2.350.751 per bulan.

Kedua jumlah tersebut masih dalam batas aman 30-40% untuk cicilan KPR dari besaran gaji bulanan Rp 7 juta.

Kalau tidak punya utang lagi, kamu dapat mengalokasikan 10% (dari rasio cicilan utang 30%) untuk persiapan dana darurat cicilan KPR.

Dana darurat tersebut sifatnya untuk jaga-jaga bila suatu saat kamu mengalami kondisi darurat sehingga tak bisa membayar angsuran, seperti sakit keras, kecelakaan yang mengakibatkan cacat dan tidak dapat bekerja, atau kehilangan pekerjaan. Sementara cicilan KPR tetap harus dibayar.

Lebih bagus lagi kalau kamu punya alokasi bujet untuk pos dana darurat sendiri. Jadi, tidak mengambil anggaran cicilan KPR. Dengan demikian, cicilan KPR tetap disisihkan 30% dan dana darurat 10%.

Baca Juga: Pasutri Baru, Ini Tips Nyicil Rumah KPR vs Memilih Tinggal di Kontrakan

Cicilan KPR Terbayar, Keuangan Tak Ambyar

Menghitung besaran cicilan wajib dilakukan buat kamu yang ingin beli rumah KPR. Tentunya disesuaikan dengan kemampuan finansialmu.

Jangan sampai separuh dari gaji sebulan habis untuk membayar cicilan KPR karena asal mengajukan KPR tanpa perhitungan. Ini akan menimbulkan masalah besar dalam keuangan.   

Kuncinya adalah tahu bagaimana cara mengatur keuangan dengan benar, sehingga keuangan tetap stabil meski punya cicilan KPR saban bulan.

Baca Juga: Sistem Hipotek, Alternatif Dapatkan Hunian dengan Cicilan Rendah