Mengenal Mortgage: Syarat, Karakteristik, Jenisnya

Mortgage merupakan hipotek atau instrumen utang yang menggunakan jaminan berupa properti/real estate tertentu. Pada umumnya, pinjaman ini diterapkan menggunakan suku bunga tetap, di mana jumlah bunga pinjaman tidak berubah sampai terjadinya pelunasan utang itu sendiri. 

Istilah mortgages berkaitan dengan kewajiban untuk melakukan pembayaran kembali atas pinjaman yang digunakan untuk membeli properti, di mana hal ini dilakukan sesuai dengan skema pembayaran yang sudah ditentukan sejak awal. 

Mortgage adalah pinjaman yang diberikan dalam jumlah yang cukup besar, di mana pelunasan pinjaman ini biasanya akan membutuhkan waktu yang sangat panjang. Bukan hanya beberapa tahun, sebagian mortgage bahkan memiliki jangka waktu pelunasan mulai belasan sampai puluhan tahun lamanya. 

Di dalam prakteknya, mortgages bisa diartikan menjadi “hak gadai terhadap properti” atau “klaim atas properti”. Artinya, ketika peminjam berhenti melakukan pembayaran dan tidak melunasi utangnya, maka pihak yang memberi pinjaman bisa melakukan penyitaan terhadap aset yang telah diagunkan tersebut. Kondisi ini dikenal dengan istilah hak inkorporeal. 

Pada hipotek perumahan, pihak yang membeli rumah akan menjaminkan rumah tersebut kepada pihak bank atau lembaga keuangan lainnya yang memberikan pinjaman, di mana pihak pemberi pinjaman ini memiliki hal untuk melakukan klaim/ penyitaan terhadap rumah tersebut, jika sewaktu-waktu peminjam tidak dapat melakukan pelunasan pinjaman tersebut. 

Dalam proses penyitaan, pihak pemberi pinjaman bisa saja melakukan pengusiran terhadap pihak pemilik atau penyewa yang tinggal di rumah tersebut, lalu menjual rumah tersebut kepada pihak lain. Hasil penjualan rumah inilah yang akan digunakan untuk melunasi sisa pinjaman yang belum dibayarkan tersebut. 

Baca Juga: Ingin Membeli Rumah Kedua? Berikut Tips Memilih yang Lebih Baik

Syarat Mortgage 

Mortgage

Mortgage adalah pinjaman yang dberikan dalam bentuk kredit jangka panjang, di mana hal ini disertai dengan agunan. Agunan yang digunakan dalam mortgages pada umumnya benda yang tidak bergerak, seperti rumah atau bangunan lainnya. 

Namun meski diagunkan, peminjam tetap memiliki hak untuk menempati atau menggunakan agunan tersebut, selama tidak melakukan pemindah tanganan/ penjualan kepada pihak lain. Contoh Mortgage yang banyak ditemukan di tanah air adalah pembelian rumah dengan menggunakan sistem Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). 

Di Indonesia sendiri, syarat untuk melakukan Mortgage adalah berdasar pada Pasal 1171 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHP), yakni hipotek terjadi atas akta yang otentik. Saat seseorang berniat untuk memasang tanda hipotek pada bangunan atau properti yang dimilikinya, maka hal tersebut harus dilakukan dengan bukti perjanjian tertulis dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 

Sedangkan terkait dengan objek Mortgages itu sendiri telah diatur dalam Pasal 1164 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHP) yang mengatur tentang benda apa saja yang dapat dijaminkan dalam Mortgage. 

Berikut ini adalah beberapa objek yang bisa dijadikan sebagai jaminan Mortgages: 

• Benda tak bergerak, misalnya tanah dan juga bangunan yang terdapat di atasnya. 
• Hak usaha serta hak untuk mendirikan bangunan pada lahan/tanah milik orang lain. 
• Hak untuk menggunakan sebuah benda serta kelengkapan benda tersebut.
• Bunga tanah yang dibayarkan menggunakan uang atau hasil yang didapatkan dari tanah tersebut.
• Pasar dengan pengakuan pihak pemerintah, termasuk berbagai hak yang melekat di dalamnya. 

Karakteristik serta Ciri Mortgage

Mortgage adalah pinjaman yang diberikan dengan jaminan properti atau bangunan lainnya kepada pihak pemberi pinjaman. Jenis pinjaman yang satu ini cukup populer dan banyak digunakan di berbagai belahan dunia. 

Di Indonesia sendiri, pinjaman ini sudah diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata seperti berikut ini: 

1. Memiliki sifat droit de suite atau zaaksgevolg. Artinya, hak atas tanggungan akan melekat pada benda yang sudah dijaminkan, meskipun benda tersebut sudah berpindah tangan kepada pihak lain. 
2. Memiliki sifat droit de preference. Artinya, pembayaran utang terhadap kreditur yang memegang jaminan Mortgages akan menjadi prioritas, jika dibandingkan dengan kreditur lainnya.  
3. Ondeelbaar. Artinya, jaminan yang digunakan dalam Mortgage, hanya akan dikembalikan kepada pihak debitur, jika yang bersangkutan sudah melakukan pelunasan seluruh utang yang dimilikinya. 
4. Kreditur hanya punya hak atas pelunasan utang saja, sehingga yang bersangkutan tidak punya hak untuk memiliki objek yang dijaminkan oleh debitur. 
5. Objek yang dijaminkan dalam Mortgage akan tetap berada di tangan kreditur, meskipun ada pihak yang mengajukan tuntutan atas objek tersebut. 
6. Perjanjian Mortgage harus sesuai dengan asas publisitas, sehingga dibutuhkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) selaku pihak ketiga.

Kelebihan serta Kekurangan Mortgage

Mortgage adalah pinjaman yang bisa memudahkan seseorang untuk memiliki hunian. Namun sebagaimana jenis pinjaman lainnya, pinjaman yang satu ini juga tentu memiliki kelebihan dan kekurangan tersendiri. 

Berbagai kelebihan dan kekurangan patut menjadi pertimbangan bagi para calon debitur yang akan menggunakan fasilitas yang satu ini. Hal ini penting, agar penggunaan layanan ini memang benar-benar tepat dan bisa memberikan manfaat positif yang maksimal.

1. Kelebihan Mortgage:

   • Dapat mempermudah pembelian aset, meskipun tidak memiliki sejumlah dana yang memadai. Hal seperti ini bisa dinikmati para pengguna layanan KPR, di mana bank atau lembaga keuangan lainnya membiayai pembelian rumah, sementara debitur hanya perlu menyediakan sejumlah uang muka saja dan sisanya bisa dibayar dengan sistem cicilan.
   • Jaminan yang digunakan dalam Mortgage adalah properti yang akan dibeli dan dicicil oleh debitur, sehingga yang bersangkutan tidak perlu menjaminkan aset pribadi lainnya untuk mendapatkan pinjaman ini. 
   • Aset yang sedang dijaminkan oleh debitur bisa ditempati oleh yang bersangkutan, sehingga dapat mengurangi biaya sewa tempat tinggal yang biasanya nilainya cukup besar. 

2. Kekurangan Mortgage: 

   • Debitur bisa saja kehilangan aset yang dijaminkannya. Kondisi seperti ini dapat terjadi sewaktu-waktu, jika yang bersangkutan mengalami gagal bayar dan tidak bisa melunasi pinjaman/ cicilan sesuai dengan tenggat waktu yang sudah ditetapkan oleh kreditur. 
   • Proses pengajuan Mortgage biasanya cukup rumit. Hal ini pada umumnya menjadi kendala untuk mendapatkan pinjaman yang satu ini, sebab hampir semua bank menerapkan persyaratan yang ketat untuk pengajuan pinjaman ini. Selain itu, proses yang dibutuhkan untuk mendapatkan pinjaman ini juga biasanya terbilang panjang. 
   • Suku bunga terbilang tinggi, terutama jika tenornya panjang. Tenor pinjaman yang satu ini memang terbilang panjang, bahkan bisa sampai belasan tahun lamanya. Namun hal ini juga akan membuat jumlah utang semakin besar. Semakin lama tenor yang dipilih, maka akan semakin tinggi juga bunga pinjaman yang harus dibayarkan oleh debitur. 

   Baca Juga: Tips Beli Rumah Tanpa Harus KPR, Yakin Nolak?

Jenis Mortgage untuk Pembelian Rumah

Mortgage untuk Pembelian Rumah

Berikut ini adalah 2 jenis Mortgages yang disediakan oleh pihak perbankan untuk pembelian rumah: 

1. Adjustable Rate Mortgage (ARM)

   Ini merupakan jenis Mortgage yang menerapkan sistem bunga berjalan, di mana suku bunga pinjaman ini bisa mengalami kenaikan maupun penurunan selama waktu peminjaman. Nilai suku bunga ini akan mengikuti perkembangan besaran suku bunga yang ditetapkan oleh pihak bank. 

   Jika suku bunga mengalami penurunan, maka nilai utang dan cicilan juga akan mengalami penurunan. Namun sebaliknya, jika suku bunga mengalami kenaikan, maka nilai utang dan cicilan juga akan mengalami kenaikan. 

   Perubahan suku bunga pinjaman ini bisa membuat jumlah pembayaran tidak tetap dan tidak terkendali dengan baik. Hal ini tentu cukup beresiko bagi keuangan, terutama untuk debitur yang rentan mengalami masalah keuangan. 

2. Fixed Rate Mortgage 

   Ini merupakan jenis Mortgage yang menggunakan suku bunga dengan nilai yang tetap sejak awal. Biasanya suku bunga ini sudah fix dan tidak akan mengalami perubahan hingga debitur melakukan pelunasan terhadap pinjaman tersebut. 

   Suku bunga yang tetap ini membuat nilai Fixed Rate biasanya akan lebih tinggi jika dibandingkan dengan Adjustable Rate. Selain itu, suku bunga yang tetap seperti ini juga akan membuat nilai cicilan setiap bulannya juga dalam jumlah yang tetap hingga utang Mortgage ini lunas. 

Mortgage Memberikan Kemudahan untuk Memiliki Rumah 

Mortgage adalah pinjaman yang diberikan dengan disertai pengajuan agunan berupa properti. Di Indonesia sendiri, pinjaman ini bisa digambarkan dengan KPR yang terbilang sangat banyak diminati oleh masyarakat. Mortgage bisa memberikan kemudahan untuk memiliki rumah, di mana kreditur melakukan pelunasan dengan cara mencicil utang beserta bunganya dalam jangka waktu tertentu.

Baca Juga: Akta Jual Beli: Pengertian, Fungsi, Cara Mengurus dan Contoh