Ingin Ambil KPR? Pahami Dulu Apa Itu Jaminan Fidusia

Ketika ingin mengajukan pinjaman ke bank kamu pastinya diwajibkan untuk memberikan jaminan untuk diagunkan ke pihak pemberi pinjaman, bukan? Hal ini dilakukan untuk memastikan debitur sanggup membayar kewajibannya tepat waktu.

Jaminan bisa dalam bentuk aset bergerak atau tidak bergerak. Selain itu persyaratan lainnya yang tak kalah penting untuk diperhatikan yakni jaminan fidusia. 

Dalam pengajuan Kredit Kepemilikan Rumah, jaminan seperti jaminan fidusia memiliki peranan yang sangat penting. Memangnya, apa itu sebenarnya jaminan fidusia, dan seberapa penting peran jaminan ini dalam pengajuan KPR? Simak ulasan berikut ini selengkapnya!

Bingung Cari Produk KPR Terbaik? Cermati punya solusinya!

Bandingkan Produk KPR Terbaik! 

Mengenal Jaminan Fidusia dalam KPR

Jaminan Fidusia lahir sebagai hasil dari perkembangan dinamika dan kebutuhan masyarakat yang begitu cepat. Terutama kebutuhan atas ketentuan di mana benda yang dijaminkan (dijadikan agunan) tidak berada dibawah penguasaan kreditur. Jadi, barang yang dijaminkan tetap berada dalam penguasaan debitur.

Fidusia sendiri berasal dari Bahasa Belanda “fiducia” atau dalam literatur lainnya juga disebut sebagai “fiducia eigendom overdracht (FEO)”. Maknanya adalah menyerahkan hak milik atas dasar kepercayaan.

Saat ini, jaminan fidusia diatur dalam Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia (yang selanjutnya disebut sebagai UUJF).

Dalam Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 Pasal 1 disebutkan juga tentang pengertian jaminan fidusia. 

“Pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda.”

Unsur Jaminan Fidusia

Jaminan ini setidaknya memiliki tiga unsur penting yang harus benar-benar dipahami oleh debitur dan kreditur, diantaranya adalah:

• Adanya peralihan hak atas kepemilikan.
• Dilakukan atas dasar kepercayaan.
• Penguasaan benda yang dijaminkan tetap berada dalam penguasaan pemilik benda (debitur).

Objek Jaminan Fidusia

Seperti yang sudah disinggung sebelumnya, objek jaminan fidusia dalam KPR meliputi 3 hal yakni:

• Benda bergerak baik yang memiliki wujud atau yang tidak berwujud.
• Benda bergerak ataupun tidak bergerak, terdaftar ataupun tidak, dan
• Benda yang dijadikan agunan tidak menjadi hak tanggungan ataupun hipotek.

Dalam prakteknya, objek yang dijadikan agunan dalam pinjaman tersebut kepemilikannya akan dipindahtangankan ke pihak lainnya. Namun penguasaan, keberadaan, atau penggunaannya tetap ada pada pemilik asalnya.

Agunan tersebut pun harus atas nama pemilik (debitur) sendiri dan ketika diagunkan kondisinya bebas. Praktek jaminan ini sendiri sifatnya legal di Indonesia dan telah diatur dalam Undang-Undang khusus.

Dari beberapa pembahasan diatas, dapat kita simpulkan bahwa jaminan ini lebih mengutamakan pemberi pinjaman.

Dalam hal pengajuan KPR, otomatis kedudukan pihak bank hal yang diutamakan. Adanya jaminan ini akan memberikan garansi tambahan bahwa nasabah mampu membayar cicilan pada bank.

Jika nasabah gagal bayar, maka pihak berhak melelang atau menjual jaminan tersebut. Tujuannya tentu saja untuk menutup kerugian.

Baca Juga: Akta Jual Beli: Pengertian, Fungsi, Cara Mengurus dan Contoh

Bagaimana Sistem Jaminan Fidusia dalam KPR?

Dalam skema Kredit Kepemilikan Rumah, objek yang dijadikan agunan dalam jaminan fidusia merupakan rumah itu sendiri. Ketika akad KPR dilaksanakan, pihak bank akan membeli rumah tersebut.

Kemudian, berdasarkan perjanjian yang sudah disepakati sebelumnya. Nasabah harus mencicil ke bank atas KPR yang dilakukan dalam tenor (batas waktu) tertentu.

Sertifikat Hak Milik (SHM) akan tetap dipegang pihak bank sebagai jaminan. SHM tersebut dapat diambil oleh nasabah ketika angsurannya sudah lunas.

Selama masa angsuran yang lamanya bisa belasan atau puluhan tahun, nasabah dapat menempati rumah yang dibelinya. 

Hal ini sesuai dengan prinsip jaminan fidusia di mana kepemilikan barang ada di bank. Sementara penguasaan benda tetap ada di pihak pembeli, dalam hal ini nasabah atau debitur.

Jaminan fidusia dalam KPR harus dilakukan, diresmikan, dan ditetapkan oleh notaris. Tujuannya agar bisa mendapatkan kedudukan hukum yang lebih kuat dan memberikan proteksi pada pihak-pihak yang terlibat.

Jadi, tidak ada pihak yang akan dirugikan baik pihak kreditur (bank) maupun debitur (nasabah). Bagi kreditur, sertifikat fidusia KPR bisa jadi dasar penyitaan aset ketika debitur gagal bayar.

Di sisi lain, bagi debitur Sertifikat tersebut adalah suatu bentuk perlindungan atas kemungkinan tindak sewenang-wenang yang dilakukan kreditur. Dengan begitu, debitur bisa melakukan protes/gugatan untuk mempertahan haknya kalau ia benar-benar tidak bersalah. 

Baca Juga: Cara Mendapatkan Surat Rekomendasi dari Perusahaan untuk Pinjaman KPR dan Contohnya

Jaminan Fidusia dan Objeknya di Industri Properti

Dalam KPR, ada dua jenis rumah yang termasuk dalam perjanjian ini. Diantaranya adalah rumah tapak dan rumah susun.

Rumah tapak membutuhkan asas perlindungan dari fidusia guna mendapatkan kepastian seputar jaminannya. 

UU Fidusia sendiri memberikan syarat adanya izin secara tertulis dari pemilik lahan atau developer yang menyatakan jika bangunan diatas lahan tersebut dapat dijaminkan.

Hal tersebut sangat penting untuk memudahkan proses pengalihan kepemilikan dan hak ketika pinjaman lunas. Jadi, fidusia rumah tapak digunakan untuk menjaminkan tanah dan juga bangunan yang ada di atasnya.

Namun, kepemilikan tanah masih ada di pihak pemilik asalnya dan baru dialihkan ketika pinjaman lunas.Sementara itu, untuk fidusia rusun (apartemen dan rusunami) yang dijadikan sebagai objek jaminan bukan tanah tetapi satuan unitnya. 

Seperti yang diketahui, rusun sendiri mengusung konsep banguan vertikal. Jadi, tanah yang ada digunakan bersama-sama.

Ketika pinjaman lunas, maka kepemilikan atas satuan unit rusun tersebut akan dialihkan ke pembeli.

Pentingnya Jaminan Fidusia dalam Pengajuan KPR

Jaminan fidusia merupakan jaminan kebendaan. Jaminan fidusia dalam KPR sangat penting karena akan mempengaruhi sistem transaksi.

Dalam KPR yang akan dijadikan jaminan adalah objek rumah, baik rumah tapak maupun rusun yang dibeli. Nasabah bisa menggunakan rumah tersebut selama masa cicilan. Tapi, sertifikat kepemilikannya ada di bank dan baru akan diberikan setelah pinjaman lunas.

Jika nasabah ternyata mengalami gagal bayar, maka kreditur bisa mengajukan proses penyitaan ke pengadilan untuk kemudian disidangkan. Setelah proses pengadilan diperoleh, barulah proses penyitaan dapat dilanjutkan atau dibatalkan.

Nah, untukmu yang ingin mengajukan KPR pastikan kamu sudah memahami apa itu jaminan fidusia. Bayarlah cicilan KPR tepat waktu agar proses penyitaan tersebut tidak dilakukan oleh bank.

Baca Juga: Contoh Berkas Serah Terima Kunci Rumah KPR

Bingung Cari Produk KPR Terbaik? Cermati punya solusinya!

Bandingkan Produk KPR Terbaik!